감정평가사협회 VS 빅밸류, 생존권 싸움 '지면 죽는다'
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감평협, 12일 ‘유사감정평가’ 검찰 고발…빅밸류 “위법 아냐”
감정 정확도 문제 놓고도 설전…“데이터 비정확, 전문성 상실” VS "객관적 평가 가능 알고리즘“
빅데이터를 활용해 AI로 50세대 미만의 단독·다세대 주택 담보가치 산정서비스를 제공하는 빅밸류가 감정평가사협회로 부터 '유사감정평가' 행위라고 검찰에 고발당했다. 사진은 기사와 직접적인 관계없음. ⓒ시사포커스DB
빅데이터를 활용해 AI로 50세대 미만의 단독·다세대 주택 담보가치 산정서비스를 제공하는 빅밸류가 감정평가사협회로 부터 '유사감정평가' 행위라고 검찰에 고발당했다. 사진은 기사와 직접적인 관계없음. ⓒ시사포커스DB

[시사포커스 / 강민 기자] 한국감정평가사협회가 프롭테크 기업인 빅밸류를 유사감정평가행위를 한다는 이유를 들어 검찰에 고발했다. 감정평가사협회는 비슷한 종류의 서비스 모델이 생겨나고 있어 송사는 끝까지 진행한다는 방침이다. 빅밸류는 4차산업혁명 시대에 주택금융부문 국가경쟁력 강화 차원에서 꼭 필요한 서비스이며 법률 검토 등을 마친 상태라는 입장이다.

■ 빅밸류 자동산정모델이 뭐길래?

빅밸류가 제공하는 서비스는 '빅데이터 기반 부동산시세 자동산정 서비스'로 작년 6월에 금융위원회가 혁신금융서비스로 지정했다. 이 서비스는 국가공공데이터 등 빅테이터, AI 알고리즘을 이용해 아파트, 빌라 등 부동산 시세와 담보가치를 산정해 은행에 데이터를 제공하는 형태다. 

혁신금융서비스 지정 당시 금융위원회는 "은행의 주택담보대출 업무 시 아파트 시세는 시행세칙에 정한 4가지 방법(국세청 기준시가, 감정평가업자 감정평가액, 한국 감정원 가격, KB 부동산시세 일반 거래가)만 적용 가능하지만 한국감정원 및 KB부동산시세가 제공되지 않는 50세대 미만 아파트 등에 다양한 방식의 담보가격 산정을 통해 소비자 및 은행의 선택 폭을 넓히기 위한 특례적용 신청이 들어왔고 심사결과 혁신성과 소비자편익 등 요건을 충족해 지정했다"고 밝히고 있다.

금융위는 기대효과로 '실거래가 빅데이터'에 기반한 시세 적용으로 부동산 가격의 투명성을 제공해 소비자 편익이 향상 될 수 있고 다양한 상품개발에도 활용이 가능할 것으로 내다 봤다.

빅밸류의 자동산정모델 서비스는 정부의 데이터 개방정책과 맞물려 있었고 기존 금융권에서 평가하지 못해 왔던 부분을 보완하는 시점에서 지정된 것으로 보인다.

감정평가사협회는 서비스 지정 전 우려를 나타내는 입장을 표명한 바 있다. 이와 관련 금융위는 국토교통부에 유권 해석을 의뢰한 바 있다.

국토부 관계자는 본지에 "당시 금융위로 부터 유권해석 의뢰가 왔을 때 빅밸류가 제공하는 서비스가 감정평가 업무는 아니나 사실 판단을 명확히 해 서비스 지정 할 것을 권고했다"고 밝혔다. 금융위는 '감정평가 업무는 아니'라는 부분에 집중했다. 

금융위원회는 혁신금융서비스 운영결과 부작용이 크지 않고 이용자 편의제공 등 효과가 입증되면 이 결과를 바탕으로 제도개선을 검토할 예정이다.

■ 감정평가사협회, “빅밸류 모델 데이터 부족해 신뢰성 떨어져”

감정평가사협회는 지난 12일 빅밸류의 서비스는 ‘유사감정평가’ 행위로 볼 수 있다는 취지로 검찰에 고발했다. 국토부는 유권해석을 ‘감정평가는 아니’라고 했지만 법원에 판단을 맡긴 것.

감정평가사협회 관계자는 본지와 통화에서 “빅밸류의 서비스 모델은 유사감정평가 행위다. 더 큰 문제는 데이터가 부족해 신뢰성이 떨어진다는 점이다. 감정평가사가 하는 감정평가는 전문가가 과거의 복잡다난한 현장환경을 바탕으로 장래이익 가능성 등을 고려해 현재의 가치를 평가하는 일이다. 감정평가사의 존재이유는 금융소비자를 보호하고 은행의 금융건전성을 확보하는 독립적인 전문가가 필요해서다. '혁신'이라는 기치로 국가가 인정한 전문가 제도의 근간을 흔들 수는 없는 일”이라고 밝혔다.

그는 이어 “금융위는 신산업 출연시 이해관계자의 의견을 수렴하지 않고 국토부의 해석만으로 혁신금융서비스를 지정했다. 감정평가사협회는 공식적으로 의견을 낼 기회는 없었다. 금융위로 부터 요청은 없었지만 이번 검찰 고발 취지와 같은 의견을 전달한 바 있으나 깡그리 무시 당한 꼴”이라고 덧붙였다.

감정평가사협회는 4차산업혁명시대에 아날로그 방식만 고집하는 것이 아니라고 했다. 협회는 상반기 중 'KAPA-AI'를 출시해 지원시스템으로 활용을 준비중이며 이 시스템을 통해 빅데이터 기반 부동산 시세·담보가치 자동 산정의 문제점 입증하겠다는 방침이다. 아울러 감정평가 정보보호 ㆍ 수수료 관리 ㆍ 질적향상(영상정보 활용)을 위해 전자적 형태의 감정평가서 시행에 적극 대응한다는 입장이다.

■ 빅밸류, “위법 아냐" 

빅밸류는 감정평가사협회가 제기한 문제 등에 대해 적극 반박하고 있다. 위법성에 대해서는 국토부의 유권해석과 법조계로부터 법률 자문을 통해 위법성이 없다는 사실을 확인한 상태라고 밝혔다. 아울러 빅밸류 서비스는 주관이 들어가지 않기 때문에 오히려 객관적이라는 입장이다. 특히 비대면 금융이 세계적인 추세이고 빅밸류의 데이터가 안정화 되고 있는 것은 고객사(은행)가 늘어나고 있는 것을 보면 알 수 있다는 반응이다.

빅밸류 관계자는 본지 취재에서 “자동산정모델은 세계적 추세이고 우리나라는 매우 늦은 편이다. 지엽적인 문제에서 속도가 늦춰지면 글로벌 금융 경쟁력도 악화 되고 이는 국가경쟁력 약화에도 영향을 끼칠 것. 데이터 정확성에 대해서 서울의 경우를 들자면 다세대주택 등의 시세산정시 평균 35건에서 많게는 100여건에 가까운 거례사례를 바탕으로 한 데이터를 적용하고 있다. 또 가치산정 이전에 원천데이터 오류를 바로 잡기 위해 데이터를 정제하는데 이를 테면 너무 높거나 낮게 거래된 가격 등의 이상치 사례는 제외하고 부동산 가치를 산정한다"고 말했다. 

그는 이어 “전문가의 검증이 확실하다는 주장에 대해서는 그간 감정평가사의 부실감정 사례가 없었어야 주장에 힘이 실릴 것. 4차산업혁명시대가 이미 도래했고 코로나19로 인해 언택트 사회로의 속도가 가속되고 있다. 이와 함께 고객이 접근하는데 있어 불필요한 절차가 제거되고 있다. 이번 검찰 고발은 4차산업혁명 시대에 새로운 형태의 서비스 등장이 겪는 성장통 같은 것으로 보고 있다. 감정평가사협회가 검찰에 고발한 만큼 더이상 누가 맞네 안 맞네는 주장하는 것은 중요한 문제가 아니고 시시비비를 가릴 장소는 법원이 됐다. 사실관계를 충분히 밝혀 나가겠다”고 말했다.

혁신금융서비스를 지정한 금융위위원회 관계자는 “검찰에 빅밸류를 고발했다는 사실은 보도 등을 통해 알게 됐다. 현재는 검찰로 부터 아무런 연락이 없는 상태로 감정평가사협회가 고발한 내용을 보고 나서야 의견을 밝힐 수 있을 것 같다”며 “혁신금융서비스 지정시 50세대 미만의 단독‧다가구 주택의 시세 데이터를 제공하는 부분에 특례를 적용한 것인 만큼 검찰에서 감정평가법 위반을 했다는 판결이 나올 경우 특례 적용 범위를 넘어서는 위법이므로 혁신금융서비스 지정이 취소 될 가능성도 있다"고 밝혔다.

■“타다와는 본질적으로 다르다”…치킨게임, 결과 따라 부동산 산업에는 영향

감정평가사협회와 빅밸류는 공히 타다와 관련짓는 것에 대해서는 선을 그었다. 협회는 “타다처럼 업역에 대한 침범으로 인한 고발이 아니다”라고 밝혔고 빅밸류는 “타다처럼 신‧구 산업의 충돌이 아니”라고 짚었다.

부동산 업계 관계자는 본지와의 통화에서 “감정평가사와 빅밸류의 송사는 치킨게임이 될 수 있다. 감평사들은 소송에서 패하면 그들이 말하는 대로 ‘유사감정평가’를 허용하게 되고 빅밸류가 지게 되면 그들이 말하는 대로 부동산 부문에서 비대면 금융 확산속도가 더뎌질 것으로 예상된다”라고 평했다.


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