[시사포커스 / 강민 기자] 문재인 정부와 더불어민주당 국회의원들이 협력해 만든 부동산 반시장 정책이 고금리와 만나면서 국민 고통 부담을 가중시키고있다.

문재인 정권의 시장과 대립하는 형태의 정책은 부동산 시장을 왜곡시켰으며 '전세 파괴자 ’ 및 ‘세금 부과에만 천착’ 등 이명과 함께 다양한 부작용이 생겨났다. 문재인 정권 말기 러-우사태로 글로벌 공급망에 문제가 생겼고 물가상승 기조가 이어지면서 미국에서 시작된 고금리 정책은 한국에도 영향을 미치면서 저금리로 드러나지 않았던 부동산 정책의 실체를 국민들이 알게 됐다.

20일 HF 한국주택금융공사 주택금융연구원에 따르면 지난해 3분기 전국 주택구입부담지수는 89.3을 기록하며 지난 분기보다 4.4p 올랐다. 이는 2004년 관련 지수 집계를 시작한 이래 가장 높은 수치다. 주택구입부담지수는 중간소득 가구가 대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 상환 부담을 나타내는 지표다. 지수가 높을수록 상환 부담이 크다고 본다. 지수가 100이면 주담대 상환으로 가구소득의 25%를 부담하는 것을 뜻한다.

주택금융연구원 관계자는 “현재로서는 금리 인상에 따른 대출이자 부담 증대가 지수에 가장 큰 영향을 주는 것으로 보인다”며 “추후 금리가 더 오르면 지수도 한층 상승할 가능성이 있으나 동시에 부동산 가격 변동도 따져봐야 할 것”이라고 전했다.

■ 1‧3 조치에도 둔촌 주공 일반분양 계약률 70%, 미분양

서울 강동구 소재 둔촌 주공 아파트 일반분양 물량 4768가구 중 1400가구가 미계약한 것으로 알려졌다. 계약률은 약 70%로 미달 됐다. 이곳은 정부가 분양규제를 대폭 완화한 후 발표한 대규모 단지다 보니 향후 건설경기 등 바로미터가 될 것으로 추정됐다. 업계에서는 금리 수준이 높아 계약포기가 속출하면서 나타난 미달 사태라는 분석이 우세다. 또 일각에서는 계약률이 40%정도가 될 것이라는 부정전망에 비해 선방했다는 평가와 주로 1인 가구가 살기 적합한 소형 아파트 계약률이 낮아 실질 수요가 줄어든 것은 아니라는 평가도 있다.

건설업계 관계자는 “둔촌 주공은 올해 분양시장 바로미터가 될 것으로 보고 있는데 정부가 나서서 부동산 정책이 대규모 완화됐지만 미분양 사태가 발생한 것은 부동산 시장 위축 및 고금리 여파가 그대로 반영된 것”이라며 “서울의 유명 브랜드 단지도 미분양이 발생하는데 지방은 오히려 더 불안한 상황이 됐다”고 말했다.

이 관계자는 이어 “둔촌과 가까운 강동구 지역 강동헤리티지 자이는 일반분양 완판 사례가 있었는데 분양가가 낮았다는 점을 고려하면 올해 분양 전략을 혜택보다 가격 중심으로 짜야 될 것으로 보인다”라고 덧붙였다.

■ 생애 첫 주택(집합건물) 구매자 최저…높은 대출 의존도 및 하락세 영향

18일 부동산 정보제공업체 경제만랩이 법원 등기정보광장을 분석한 결과 작년 수도권 지역 생애 처음 집합건물 구매자는 16만634 명으로 지난 2021년보다 46.9% 감소했다. 또 지난 2010년 관련 통계 공개 이래 가장 적은 수치다.

서울지역 생애 첫 집합건물 매수자는 3만8726 명, 경기도 9만5671 명, 인천 2만6237 명 등이었다. 이 중 30대 이하 수도권 생애 첫 집합건물 매수자는 8만7928 명으로 통계 집계 이후 최소치를 기록했다. 지난 2021년보다 50.3% 감소했다.

이는 지난 2021년 저금리와 집값 상승세와 달리 작년엔 금리인상과 집값 하락 영향 등이 생애 첫 집합건물 매입이 급격히 줄어든 것으로 분석되고 있다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “생애 첫 주택 구매자의 경우 상대적으로 대출 의존도가 높으므로 금리 인상에 영향을 많이 받는데다 집값 하락세까지 겹쳐 생애 첫 집합건물 거래량이 크게 줄어든 것으로 보인다”고 말했다.

■ 한은, “가계부채 부동산 의존도 높은 구조적 약점, 통화정책 결정 복잡요인”

아창용 한국은행총재는 지난 18일 외신기자간담회에서 “부동산 가격이 떨어지면서 가계 연체율도 높아질 것”이라며 “가계부채에서 부동산 의존도가 높은 구조적 약점이 있다”고 말했다.

이 총재는 이어 “부채 문제로 한국 금융시스템이 단기적 문제 가능성은 없어 보이지만 부동산 관련 어려움이 나타날 가능성을 배제하기 어렵다”고 밝히기도 했다. 아울러 올해 희망적인 상황이 올것이라고 운을 떼면서 유가 안정, 미국·유럽 등 주요국 경착륙 우려 완화, 중국 경제 정상화 가능성을 거론했지만 부동산 시장 연착륙 여부가 제대로 될지는 걱정했다.

또 이 총재는 “한국의 가계부채 구조는 통화정책 결정을 더 복잡하게 만드는 요인으로 작용한다”며 “한국의 단기부채·변동금리 비중은 다른 나라에 비해 상대적으로 높아 통화 긴축·주택가격 하락에 대한 소비지출·경기 민감도가 더 크게 나타날 수 있다”고 말했다.

■ 인위적인 부동산 시장 조정보다 정상화 가능한 정책 필요

정부는 지난 3일 서울 강남 3구를 제외하고 모든 지역의 규제를 폐지를 비롯 거래절벽과 역전세난, 미분양 증가 등 부동산 시장의 문제에 대응하는 정책을 내놓았다. 시장에서는 과열된 부동산 시장 연착륙 유도 대책이면서도 반쪽짜리란 평가를 받았다. 토지거래허가구역 해제와 DSR(총부채상환비율) 규제는 그대로다. 정부는 이 두가지를 남겨두면서 1·3조치가 투기를 조장하는 정책이 아니라는 것을 강조하고 있다.

다만 가계부채에서 부동산 의존도가 높으므로 DSR규제 완화는 향후 우리 경제에 끼치는 영향을 생각하면 꼭 탈 투기 규제 때문인 것만은 아니다.

부동산 업계에서는 고금리는 구매자에게 매력적인 환경을 제공하지 못해 미분양 증가, 재건축·재개발 여건 악화가 사업자 입장에서는 공사비 상승 등 부정 이슈가 발생한다고 보고 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 지난 18일 ‘규제완화와 정부의 정책’  제하의 전문가 칼럼에서 “우선적으로 총부채상환비율(DSR) 규제완화로 거래가 활성화되어야 하며 증가하는 미분양 대책으로 다주택자에 대한 세제 혜택 등 다양한 방법이 강구되어야 하며 어려워진 건설사의 PF대출 지원을 지금보다 더 늘려 주택공급이 원활하게 추진될 수 있도록 해야 한다”며 “지금의 주택가격은 분명히 높으나 인위적으로 가격을 하락시키는 것도, 상승시키는 것도 모두 시장 왜곡 현상을 만들기 때문에 정부는 주택이 충분히 공급될 수 있도록 공급계획을 차질없이 추진하고 반시장적 정책은 이번 참에 시장에 맞는 정책으로 바로잡기를 바란다”고 제언했다.