단독주택 재건축 중 75%가 강북지역에 집중돼 뉴타운과 맞물려...

서울시는 2010년까지 재건축 예정지역으로, 단독주택 266곳(216만평), 공동주택 95곳(150만평) 등 모두 361곳 366만평을 지정했다. 이에 따라 서울지역의 노후 단독주택 밀집지역의 단독 및 다세대 주택이 새로운 재건축 대상지로 급부상할 것으로 보인다. 서울시는 4일 이같은 내용을 담은 도시·주거환경정비 기본 계획안을 마련해 6일부터 20일까지 주민 공람을 거친다고 밝혔다. 이번 계획안의 가장 큰 특징은 다세대·다가구주택이 밀집해 있는 단독주택 지역을 대규모로 포함시켜 재건 축이 쉽게 이뤄지도록 했다는 점이다. 이전엔 공동주택에 재건축이 집중돼 비좁은 면적의 재개발로 인해 아파트가 ‘단지형태’로 들어서기 어려웠었다. 특히 이번 재건축 예정구역 중 대부분을 차지하고 있는 단독주택 재건축구역 중 75%가 강북지역에 집중돼 있어 강북뉴타운 개발과 함께 시너지 효과를 발휘, 강남과 강북의 주거환경 격차 해소에 적지 않은 효과를 발휘할 전망이다. 또 강남에서도 서초구 방배동과 강동구 천호동 일대가 단독주택 재건축 대상지에 포함된 것으로 알려져 향후 강남지역의 중대형 공급확대 대안으로 떠오를 것으로 예상된다. 그러나 장밋빛 기대는 금물이다. 단독주택 재건축은 아직 관련 법률 미비로 사업이 활발하게 추진되기까지는 상당 시일이 걸릴 것으로 보인다. 공공성이 가미된 단독주택 재개발 사업을 민간 재건축 사업으로 추진하는 데 따른 상호 법규 충돌도 예견된다. ◆ 단독주택 재건축, 강북뉴타운 개발에 힘싣나? 서울시가 확정한 단독주택 재건축 대상지 214만평(266개구역)중 강북 지역이 차지하는 비중은 75%(199개소, 160만평)으로 강북뉴타운 계획과 맞물려 강북지역 개발에 힘이 실릴 것으로 관측되고 있다. 강북의 단독주택 지역 중 은평구 역촌동 2의45, 신사동 19의99 등 10개 구역, 7만7000여평이 지정돼 재건축이 활발히 진행될 예정이다. 이밖에도 서대문구 북가좌동, 강북구 수유·미아동 일대도 재건축 예정구역에 올랐다. 계획안에 따르면 강북지역의 예상 허용 용적률은 190∼210% 정도로 알려져 11∼15층 미만의 중층 아파트 건립이 예상되고 있다. 이처럼 단독주택 재건축 대상지가 대부분 강북지역에 편중됨에 따라 강북뉴타운 개발계획과의 연계성에 전문가들은 더욱 주목하고 있다. 한 공인중계사는 “기본계획에 많이 포함된 강북지역 단독주택을 재건축하면 강북지역의 가구 수가 두배 정도로 늘어나 주택 가격 안정효과와 함께 뉴타운 개발과의 시너지효과를 통해 그간 낙후됐던 강북지역과 강남과의 주거문화 격차 해소에 크게 기여할 것”이라며 기대감을 나타냈다. ◆ 재건축, 강남에도 ‘호재’되나? 또 서울시의 단독주택 재건축 대상지에는 강남지역의 대규모 재건축 계획이 포함돼 있어, 강남지역의 중대형 공급확대 가능성 여부에도 관심이 집중되고 있다. 현재 강남 지역의 단독주택 용적률은 100% 미만이 대부분으로 서울시가 이번에 확정한 대로 용적률이 190%까지 증가할 경우, 11층에서 15층 규모의 중층 아파트 건립이 가능할 것으로 보인다. 강남의 한 부동산컨설팅 관계자는 “강남지역 1종 주거지역 또는 전용주거지역인 단독주택은 용적률이 150%로 4층 이하지만 재건축으로 3종 주거지역으로 바뀌면 최대 250%까지 올라 갈 수 있다”고 분석했다. 강남지역에서 이미 추진위원회가 승인되는 등 왕성한 사업추진을 보이고 있는 서초구 방배2동 960번지 일대의 단독주택 재건축 지역은 인근지역의 재건축 사업 동참에 힘입어 현재 4만여평이 대단위 아파트단지로의 재건축을 추진하고 있다. 이곳 단독주택 재건축 사업지는 약 4만3000평의 부지에 총 2200여가구를 건설할 계획이다. 성북구 삼선동3가29 일대도 구역지정을 신청했다. 대지면적 7457평에 용적률 229.8%로 지상 15층 규모의 아파트 8개동 376가구를 지을 계획이다. 그러나 현재 서울시는 강남지역의 용적률을 190% 선에서 규제하는 것으로 알려져 현재 각 구역에서 추진중인 용적률 규모보다는 다소 축소될 가능성이 높다. 이같이 단독주택지의 재건축 계획에 가속도가 붙으면서 재건축 사업이 가시화되고 있는 지역을 중심으로 투자자들이 몰리면서 강남권 단독주택 가격은 평당 2500만∼3000만원대, 강북권은 450만∼550만원대를 웃돌고 있다. 그러나 서울시의 '재건축 기본계획' 공람이 시작된 6일 해당 지역 단독주택지들에선 대체로 시큰둥한 반응이다. 일부 지역에서 매물이 회수되고 호가가 반짝 상승했지만 전반적으로 커다란 변화는 없었다. 실제 재건축까지는 걸림돌이 많은 데다 8·31 대책의 영향으로 매수세가 붙지 않기 때문이다. 특히 분양권 자격 문제가 가장 크다. 재개발의 경우 토지나 건물 중 하나만 가지고 있어도 새 아파트 입주권이 나온다. 그러나 단독주택 재건축의 경우 토지·주택 모두 소유해야 입주권을 받을 수 있다. 때문에 전문가들은 단독 재건축 활성화를 위해서는 재개발처럼 토지나 건물 소유자도 조합원으로 입주권을 줘야한다고 주장하고 있다.
저작권자 © 시사포커스 무단전재 및 재배포 금지