[임대주택 활성화] 강남 및 강북‧수도권 상당 數 2주택자…‘구멍’
[임대주택 활성화] 강남 및 강북‧수도권 상당 數 2주택자…‘구멍’
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국토부, 3주택자 8년 장기임대 전환 목표…세제혜택 집중
▲ 국토부는 13일 임대주택 등록 활성화 방안이 발표했다.ⓒ 뉴시스

[시사포커스 / 강기성 기자] 국토부는 13일 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다.
 
3주택 보유자가 정책의 주 대상이다. 상대적으로 2주택자에 대한 혜택이 적다는 해석이 많다. 양도소득세 등 세제혜택에 공시지가 6억원 상한을 늘리지 않아. 강남 등 지역에서 2주택자들은 혜택을 보지 못하는 가구가 대부분으로, 이들의 임대주택 전환하는 경우는 적어질 것이라는 전망이다. 또 제대로 된 혜택을 받으려면 8년은 보유해야 한다.
 
국토부는 임대주택 등록을 적극 유도한다는 방침아래 각종 세제혜택과 건강보험료 감면 혜택을 제시했다. 주로 8년이상 장기임대사업을 유지할 경우다. 8년이상 장기 임대시 양도소득세 중과 및 종합부동산세 합산에서 배제되며(기존 5년에서 기간증가). 역시 8년 이상 전용면적 85㎡ 이하 주택을 임대할 경우 적용되던 양도세 장기보유특별공제 비율은 50%에서 70%로 상향된다. 2019년부터 임대소득 중 연 2000만원 이하 분은 분리과세가 적용된다. 사업자의 건강보험료 인상분은 임대기간(8년 80%, 4년은 40%) 감면된다. 지방세는 2021년까지 취득세와 재산세를 감면한다. 다만, 8년을 못 채울 경우, 최대 1000만원의 과태료가 부과되며, 임대료는 매년 5%이상 인상할 수 없도록 했다.
 
반면, 이 중 2주택자들의 경우는 3주택자에 비해 선택지가 갈릴 것으로 전망된다. 서울 수도권 기준 공시가격 6억원 초과 주택에는 양도소득세 등 세제혜택이 빠졌다. 애초 현재 6억원보다 상한선을 높여. 더 많은 2주택자들의 임대전환 유인책으로 쓸 것이라는 관측이 많았다. 2주택자들은 다주택자들의 80%를 차지한다.

또 3주택자는 본인 거주 주택 외에 나머지 2채를 전세로 임대하면 보증금에 대해 소득세가 부과되기 때문에 전세 요인이 크지 않지만, 전체 2주택자는 1채만 전세로 임대하면 소득세나 건보료가 부과되지 않기 때문에 임대전환할 이유가 적어진다. 통계청에 따르면 2012년부터 4년간 전국 전세가는 42%, 아파트 매매가격은 22% 올랐다.
 
이에 따라 특히 서울 강남지역 등과 상당수의 6억원이 넘는 2주택자들(비수도권 3억원)이 임대전환을 선택하지 않을 경우가 많아질 것으로 보인다. 8년 장기주택에 혜택이 집중돼 있으므로, 보다 임대메리트가 사라진다. 국토부가 발표한 시뮬레이션 결과도 3주택 보유자와 임대기간 8년에 맞춰져 있었다. 국토부는 이들이 2채를 임대등록해 8년간 임대한 경우 미등록했을 때보다 연간 935만원을 절감할 수 있다고 밝혔다.
 
한 부동산업계 관계자는 "강남은 공시지가 6억원 기준이 변함이 없어 딱히 임대사업자로 등록해도 메리트가 없다"며 "되려 세금 부담에 증여로 돌릴 수 있을 것 같다"고 말했다.
 


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