현대건설, 이사비 7000억원…GS건설 ‘조합 측에 LH국공유지 소유’주장
[시사포커스 / 강기성 기자] 서울시 서포구 반포주공 1단지 재건축 수주를 놓고 현대건설과 GS건설이 각각 꺼내든 ‘히든카드’가 법적 논란이 되고 있다. 현대건설 측은 과도한 이사비를 제공하면서 도정법 저촉 여부가 관건이며, GS건설은 재건축 예정인 국공유지를 조합 측에 되돌려 줄 수 있다고 주장하는 가운데 LH측과 소송여지가 남았다.
15일 국토교통부에 따르면 서울 서초구 반포동의 반포주공 1단지 1‧2‧4주구가 서울시 교육청의 ‘교육환경영향평가’를 통과했다. 사업시행인가 획득 시점이 늦춰지지 않아 초과이익환수제 대상에서는 벗어난 셈이다. 반포주공1단지는 연내 관리처분 신청인가를 거치지 못하면 가구당 약 4억원 안팎의 세금을 부담하게 된다.
◆ 반포주공 1단지 수주전 본격화…현대건설, 과도한 '이사비' 논란
반포주공 1단지 교육환경영향평가를 통과하면서 최종 시공사로 현대건설(시공능력 2위)의 GS건설(시공능력 6위) 간 수주전 막바지에 다다랐다. GS건설의 ‘자이’는 강남4구 선호 브랜드에서 1위, 현대의 힐스테이트는 4위로 브랜드이미지에서는 GS건설이 앞서고 있다.
일단 금전적인 면에서는 현대건설 쪽이 유리하다. 현대건설이 조합에 제시한 무이자 사업비 대여금 규모가 1조9783억원으로 GS건설(1조740억원)에 비해 9000억원이상 많고, 신용등급도 현대건설(AA-)과 GS건설(A-)로 앞서 있다. 당장 반포주공 1단지 수주전에서 현재까지 액면상 유리한 고지를 차지한 셈이다.
무엇보다 현대건설은 지난 6일 시행사인 조합 측에 시공사로 선정되면 1가구당 7000만원(세금 제외 5400만원)을 무상으로 제공하겠다고 공약했다. 반포주공1단지(7400가구) 중 조합원이 2292명이므로 현대건설은 총 1600억원을 부담해야 하며, 이제껏 재건축·재개발 시공사가 제시한 조합원에 (직접적으로) 전달되는 금액 중 최고액이다.
통상 건설사들은 사업 수주를 위해 조합원에게 이사비를 지원했는데. 1000만원인 경우가 대부분이고, 지난달 27일 부산 촉진 3구역 재개발 사업에 롯데건설이 제시한 이사비 1억원은 7000만원은 사업비로 조합원들이 갚아야하는 것으로, 순수 무상 지원은 3000만원이었다. 사실 GS건설도 남양주 도곡 2구역 수주전에서 2011년 이사비 1000만원을 제시하기도 했다.
이번 현대건설이 제시한 이사비 7000만원은 기존 최고액의 2배를 웃도는 금액으로 건축업계에서는 현대건설의 제시안이 도정법(도시 및 주거환경정비법)에 아직 저촉될 여지가 있다는 의견이 나오고 있다. 도정법은 ‘금품‧향응, 재산상 이익을 제공하거나 의사를 표시하는 행위’를 금지하고 있다.
현대건설 관계자는 “이사비 지급는 조합원 개개인이 아닌 전체를 대상으로 한 공약으로 문제될 것이 없다"며, “율촌 등 이미 법률사무소와 법적 검토를 마친 상태"라고 말했다.
또, 그는 "뒤늦게 뛰어든 만큼 법적으로 하자없는 히든카드"라며 "일찌감치 모두 털고 GS측과 정당히 수주전을 벌이자는 의도"라고 덧붙였다.
◆ GS건설, "‘재개발 일부 지역 조합 것’증명하겠다"…LH에 소송여지
자금력에서 현대건설이 앞선 만큼. ‘자이’브랜드를 통해 반포1단지 수주전에 나선 GS건설 또한 최근 만만찮은 ‘히든카드’를 꺼냈다.
일단은 신용등급이나 재무능력이 현대건설에 못 미친다는 평가를 상쇄하기 위해 GS건설은 KB국민은행과 8조7000억원 규모의 금융 협약을 체결해 놓은 상태다.
GS건설이 꺼낸 카드는 자금이 아닌 '정보력'에 근거했다.
GS건설은 지난 11일 조합 측에 반포 1단지(1‧2‧4주구)내 2000억원 가량의 국공유지를 500억원 이내로 사들이겠다는 조건을 조합 측에 제시했다. 현대건설이 이사비 7000억원을 지원하겠다는 발표를 한 지 일주일이 지나지 않은 시점이다.
해당 토지는 반포 1단지 재개발 전체 토지 예상가인 7800억 중 2000억원에 해당하며, 이를 약 500억원에 LH측과 협상을 벌여 남은 7300억원으로 토지를 사들일 수 있기때문에, 조합원 당 개인부담금 3억2000만원을 남길 수 있다는 계산이다. 만약 2000억원 땅을 GS건설이 500억원에 사들인다면 조합은 토지매입 비용 1500억원을 낮출 수 있다.
하지만, GS건설 측 조건은 현대건설 측보다 법적 문제로 확산될 여지가 많다. 만일 LH와의 협상이 뜻대로 안 된다면, GS건설은 법적 소송까지 가야하고, 승소하지 못하면 메리트가 없게 된다. '협상시간'이라는 변수도 있다.
아직 GS건설측은 토지 환수에 자신하고 있는 것으로 전해졌다. 주민들의 땅 소유권을 주장할 수 있는 결정적인 증거인 LH 측 공문을 가지고 있으며, GS건설 관계자는 언급 당시 “본사 내부에서도 토지매입 절차는 소수 인원만 내용을 파악하고 있다”며 “시공사 선정 당일 조합원에게 공개할 계획”이라고 말했다.
GS건설이 소유했다는 이 문서는 지난 1970년대 작성된 것으로 LH가 주택사업을 마무리하면서 사무실로 활용하던 땅을 주민들에게 인도하겠다는 내용이며, 당시 LH측은 이 같은 내용으로 공문을 발송했으나 주민들이 (높은 등기비용때문에) 등기이전을 거부했다.
GS측은 해당 과거 문서를 가지고 있고, 현재 법적 소유자인 LH측과 500억원까지 추가부담비용이면 협상이 가능할 것이라고 보고 있다.
건설업계에서는 만약 GS건설이 해당 토지의 일부 혹은 전부의 법적 소유자가 조합 측임이 증명된다면, 1500억원 이상을 남길 수 있게 되고 현대건설이 조합측에 제시한 이사비 총 1600억(가구당 7000억원)에 맞먹는 조건이 될 것으로 이에 따라 향후 수주전의 결과가 '박빙'이 될 것이라는 전망이다.
일단 LH관계자는 “해당 부지는 법적 주인이 LH"라며 ”부지 구획소유권 조사중이며, GS건설의 주장과는 관계없이 주민들의 부지를 찾아주고 나라땅에 대한 권리는 찾아올 것“이라고 말했다.
한 시공업체 관계가는 “현대건설이 자금력에서 GS건설을 앞서고 있지만, 일단 누구든 시공사로 선정되면 사업비는 조합측과 조절가능하다”며 “GS건설의 LH공사와의 협상여부가 반포주공1단지 수주전에 큰 영향을 끼칠 변수”라고 해석했다.
강기성 기자
sisafocus02@sisafocus.co.kr