전월세전환율, 강제적 규정없어 실효성 無
‘전월세전환율’이란 무엇인가. 이는 보증금을 월세로 환산할 때 쓰는 값이다. 즉 전세 보증금을 월세로 환산할 시 이러한 전월세전환율이 낮을수록 낮은 월세를 낸다.
극단적인 예로 전월세 전환율이 5%라면 전세보증금 1억 대신 월세를 연 500만원 낸다고 보면 된다.
문제는 전(월)세 보증금을 올려 줄 사정이 안되는 많은 세입자들은 집주인의 요구로 높은 월세를 내야한다는 점이다. 물론 개인의 소유권(부동산 등)을 활용해 자유롭게 영리를 추구하는 것은 당연히 보호받아야 할 가치다. 다만 주거는 인간의 가장 중요한 의식주 문제 중 하나라는 점은 이러한 문제를 섣불리 판단할 수 없게 한다.
◆ 전·월세전환율 내려도 현실은 '강제성' 없어
정부와 여야는 최근 주택임대차보호법(이하 주임법)에 규정돼 있는 전·월세전환율 인하를 추진 중이다. 다만 현업 종사자 및 학계에서는 강제적 규정의 미비로 실효성이 없다고 지적한다.
조명래 단국대 도시지역계획학과 교수에 의하면 전·월세전환율은 ‘가이드라인’ 일 뿐이며 인하돼도 전·월세 문제 해결에 실효가 없음을 지적한다. 해당 전환율을 가지고 월세를 책정하게 ‘강제’를 해야 하는데 주택임대차 시장현실 및 실무는 전혀 다르다고 설명하고 있다.
즉 주임법에는 집주인이 전세금을 월세로 전환 시에 전환율보다 높은 비율로 월세를 정하면 세입자에게 '초과차임(월세)청구권'을 주어 초과 월세를 돌려 받게 해준다. 그러나 조 교수의 견해는 현실은 전혀 다르다는 것이다.
현실은 법률에 정해놓은 전월세전환율과 이를 ‘위반’했을 때의 대응(세입자의 초과차임청구권)·제재 규정은 세입자와 집주인의 '신규계약과 재계약' 때는 적용되지 않는다는 점이다. 과거 이에 대한 논쟁이 일고 있을 때 1993년, 대법원은 주택임대차보호법 해당 제7조의 규정은 임대차 계약이 존속(지속)되고 있을 때만 적용된다고 판결했다.
결국 이는 계약이 끝나고 ‘새로’ 집주인과 계약을 체결하거나 재계약을 하면 이러한 전월세전환율이라는 것은 허울뿐이라는 것이다. 계약기간 동안에 전세 → 월세 등으로 전환(협상)할 때 쓰다 보니 현실 및 실무에 전혀 영향을 주지 못하고 있는 것이다.
결국 전문가들은 정부가 서민들을 위해 전·월세전환율을 내려도 이러한 조치를 시장에 강제하게끔 하는 법적 환경이 없다는데 한 목소리를 낸다.
◆ 경제학적 가치 vs. 정치철학적 가치
한편 정부는 전세의 급격한 월세전환을 막기 위해 주택임대차보호법상 규정돼 있는 전월세전환율 인하를 지난해 부터 추진해왔다.
다만 전월세상한제 도입에도 찬반 논쟁의 강한 불씨가 있다. 고전학파 경제학 이론 및 부동산 전문가들은 정부의 개입이 시장경쟁 자본주의의 핵심가치 중 하나인 시장 자유를 해친다며 반대의 목소리가 많다.
시장 자유의 긍정적 측면은 명확하다. 굳이 집이 아니더라도 사과시장을 예로서 든다면 사과 상인들은 서로 판매하려는 경쟁심 때문에 사과 값은 내려가고 동시에 사과 상인 입장에서도 자신의 품질 좋은 사과를 '가장' 먹고싶어 하고 지불용의가 큰 소비자에게 팔고 싶어 하는 것은 당연한 이치다.
결국 정책적·정치적 가치(서민 주거문제)와 경제론적 가치(시장자유)가 충돌하고 있는 것으로 보인다. 한쪽에서는 서민주거문제를 법으로 강제성을 두어(해결하여) 다수 국민들의 후생과 복지를 끌어안길 원하고 다른 한쪽에서는 자유시장경쟁의 원칙을 포퓰리즘에 저버리고 ‘정부실패’를 겪지 않기를 바라고 있다.
강민욱 기자
sisafocus05@sisafocus.co.kr