한국토지공사(LH)가 서민 주거 안정을 위해 분양한 공공 임대 아파트에서 법으로 금지된 불법 전대 사기 행위가 여전히 기승을 부리고 있는데도, LH 측은 미흡한 대처로 일관해 관리·감독 부실을 지적하는 목소리가 높아지고 있다.

최근 공공 임대아파트에 당첨되고 세를 놓는 불법 전대의 성행으로 피해자가 속출하고 있는 가운데, 지난해 8월 불법 전대·전매 최다 발생지로 꼽히기도 했던 경기도에서 특히 파주 운정신도시의 공공 임대 아파트 등을 중심으로 불법 전대행위가 빈번하게 발생하고 있는 것으로 확인됐다.

나날이 피해자들이 양산되고 있지만 불법 행위 근절 방안이 딱히 없는 상태라는 점은 더욱 큰 우려를 자아낸다. 법적으로 임대주택법상 원 분양자와 중개업자에 대한 처벌 규정이 존재하기는 하지만, 실제로는 대부분 2백만원 안팎의 벌금을 부과하는 솜방망이 처벌에 그치고 있다.

더구나 최악의 전세난속에서 관리·감독의 실질적 주체인 LH조차도 실효성 있는 대처 방안을 내놓지 못하면서, 불법 전대를 부추기는 부동산 업자들은 더욱 활개를 치고 있다.

◆불법전대 피해자 “업자 믿었다가 보증금 다 날려”
지난달 <시사포커스>와의 인터뷰에서 불법 전대로 전재산을 날릴 위기에 처한 한 피해자 ㄱ씨는 억울함을 호소했다.

ㄱ씨는 “부동산 중개업자 A씨와 B씨의 알선 하에 파주 운정신도시의 10년 공공 임대 아파트를 보유한 중개업자 C씨와 전세 계약을 맺었지만, 이들이 보증금을 나눠 갖고 잠적해 현재 전 재산을 날릴 위기에 처해 있다”고 자신의 처지를 한탄했다.

2012년 전셋집을 구하던 ㄱ씨는 인터넷 광고를 보고 부동산 중개업자 A씨에게 연락했다. A씨는 몇 몇 매물들을 보여주었으나 ㄱ씨의 마음에 들지 않았고, 이에 A씨는 ㄱ씨에게 좋은 매물이 있다며 파주 운정 신도시의 공공 임대 아파트를 소개했다.

ㄱ씨는 A씨에게 공공 임대아파트의 전대가 불법이 아니냐며 수 차례 확인했으나 A씨는 자신만만하게 문제가 전혀 없다며 ㄱ씨를 안심시켰다. 의아해하면서도 당장 당시 살던 집을 비워줘야 했던 ㄱ씨는 결국 A씨의 말을 믿고 파주 운정 신도시에 위치한 10년 장기 임대 아파트를 계약하기로 결심했고, 이 과정에서 A씨가 다른 중개업자 B씨를 소개시켜주면서 B씨와 계약을 진행했다.

B씨는 ㄱ씨에게 “현재 이 아파트에 임대보증금 7천만원이 이미 지급돼 있다”며 재차 안심시켰고, 또 다른 부동산 업자였던 C씨는 본인이 원 분양자와 맺은 매매 계약서를 보여주었다. 결국 여러 중개업자들의 호언장담과 이미 전매가 이뤄진 사실을 보여주는 서류 때문에 믿지 않을 수 없던 ㄱ씨는 2012년 3월 A씨와 B씨의 중개 아래 C씨와 계약서를 작성하고 계약금과 잔금을 합쳐 모두 7500만원을 보증금으로 입금한 뒤 2012년 4월 해당 아파트에 입주했다.

◆전세 들어갔는데 월세 연체? 사실 알아보니
하지만 입주한 지 3달 만에 ㄱ씨에게는 악몽과도 같은 상황이 발생하기 시작했다. 2012년 7월 난데없이 날아온 월세 연체 고지서가 그 발단이었다. C씨와 전세 계약을 맺은 ㄱ씨 세대 앞으로 월세가 연체 중이라는 고지서가 날아 온 것.

임대 아파트였기 때문에 월세는 C씨가 알아서 내기로 하고 전세 계약을 맺었던 ㄱ씨는 바로 본인에게 중개를 해준 중개업자 A씨와 B씨에게 항의했고, A씨와 B씨는 C씨 뒤에 투자자격인 D씨가 있다며 걱정하지 말라고 안심시켰다.

하지만 그 후에도 월세 연체가 지속되는 등 상황이 나아지지 않자, ㄱ씨는 A씨와 B씨에게 방을 뺄 테니 보증금을 돌려달라고 요구했지만 묵살당하는 것이 전부였다. 새로 집을 알아볼 자금이 없던 ㄱ씨는 어쩔 수 없이 해당 아파트에 머물러야 했다.

결국 해당 아파트에 얽히고설켜있던 계약 관계는 2013년 9월 채권을 넘겨받고 추심에 들어간 자산관리회사가 ㄱ씨에게 “은행 대출이 연체돼 있으니 명도 소송을 통해 판결이 내려지면 집을 비워달라”고 통보하면서 그 전모가 밝혀졌다.

화들짝 놀란 ㄱ씨가 백방으로 수소문한 끝에 알아낸 바에 따르면 원 분양자 명의로 LH에 지급된 임대보증금 7천만원의 85%인 5950만원이 임대보증금 청구권을 담보로 대출돼 있었던 것. 이 대출은 C씨가 ㄱ씨와 계약을 체결한 후에 MS저축은행에서 실행됐던 사실이 확인됐다. 또한 C씨가 월세 연체 고지서를 해결하겠다고 했던 것도 사실은 ㄱ씨가 C씨에게 건넨 전세 보증금 7500만원에서 지출됐다.

결국 자산관리회사가 LH와 원 분양자, ㄱ씨를 대상으로 낸 명도소송에서 법원이 화해결정 권고를 내리면서 ㄱ씨에게 퇴거를 명령했다. 

◆조직적 서류 위조에도 처벌은 ‘솜방망이’
ㄱ씨가 계약 당시부터 감쪽같이 속아 넘어가는 데에는 업자들이 원 분양자의 도장이 찍힌 각종 위임·계약 서류들이 큰 역할을 했다.

ㄱ씨가 들은 충격적인 사실은 중개업자 C씨와 계약을 맺은 것으로 돼 있던 원 분양자가 사실은 C씨를 전혀 모르고 있었다는 것이다. 계약을 알선한 중개업자 A씨와 B씨는 ㄱ씨를 안심시키기 위해 원 분양자가 권리를 위임한 서류를 여러 차례 제시했지만, 모두 원 분양자의 동의 없이 허위로 작성된 위임장들이었던 셈이다.

원 분양자는 분양을 받은 후 한 중개업자를 통해 권리를 양도했지만, 이후에는 이 중개업자를 통해 부동산 업자들이 원 분양자의 인감 도장으로 허위 서류를 만들고 마치 실제 위임받은 것처럼 속여 불법 양도를 이어온 것이었다.

ㄱ씨가 고소한 중개업자만도 10여명에 달한다는 점은 이들이 얼마나 조직적으로 움직였는지를 보여준다. 이들은 아예 책자 형태로 수십여 장의 빈 서류를 만들어 언제든 내용을 마음대로 집어넣은 후 원 분양자의 도장을 통해 문서를 위조하는 대담함을 보였다. 이렇게 조직적으로 움직인 부동산 업자들은 ㄱ씨가 C씨에게 지급한 보증금을 각자 배분받는 방식으로 수익을 올렸다.

돈을 돌려받을 길이 없어진 ㄱ씨는 연루된 업자들 전부를 10여명 전부를 고소·고발했다. ㄱ씨는 자신과 전세 계약을 맺은 중개업자 C씨와 원 분양자 사이에만 6명에 달하는 중개업자들이 불법 양도를 이어오고 있었던 전모를 파악했다.

현재 ㄱ씨는 이들이 잠적하거나 2~3백만원의 벌금 등 솜방망이 처벌을 받고 풀려나는 모습에 허탈감이 극에 달한 상태다. 지난해 9월 대부분의 고소 혐의에 불기소 처분을 내린 검찰은 특히 원 분양자의 위임을 사칭한 행위에 대해 “원 분양자가 도장 등과 함께 사실상의 분양권을 넘기면서 중개업자들에게 권리를 사실상 양도한 것이나 다름없다”며 문제가 되지 않는다고 처분 이유를 밝혔다.

◆LH는 책임없나…피해자 “LH 관리 방기 수준”
민사 재판을 진행중인 ㄱ씨는 <시사포커스>와의 인터뷰에서 “처음에는 불법 전대가 잘못된 것이라는 것을 잘 몰랐고, 워낙 수 명의 부동산 중개업자들이 호언장담하면서 작성된 서류들을 보여주니 믿지 않을 재간이 없었다”고 해명했다.

ㄱ씨는 “몰랐다고 하더라도 불법 전대에 대해서 책임을 인정하지 않는 것은 아니지만, 그렇다면 이들에게 속아서 날아간 내 보증금 7500만원은 어떻게 해야 하느냐”며 억울함을 호소했다.

특히 ㄱ씨는 이러한 불법 전대 행위가 주변에 만연해 있다고 전했다. 그는 “이 업자들에게 속은 사람들이 부지기수”라며 “어떤 할머니는 자신도 모르게 LH공사에 등록된 명의가 변경돼 있는 것도 발견, 서류 조회를 요구했지만 명의자가 아니라는 황당한 답변을 들어야 했다”는 충격적인 얘기를 털어놨다.

이처럼 LH·SH 등의 공공 임대아파트에서 불법 전대 행위가 만연하는 이유는 수요와 공급이 맞아떨어지기 때문이다. 원 분양자는 자신의 권리를 중개업자들에게 넘기면서 일정한 수익을 올릴 수 있고, 중개업자는 세입자들을 꾀어 내 계약을 유도한 뒤 고액의 수익을 올린 뒤 잠적해버린다. 반면 세입자는 전세금을 날려도 구제방법이 없다.

하지만 세입자들로서는 웃돈을 얹어 주더라도 주변보다 시세가 훨씬 저렴하고 새 아파트나 다름없기 때문에 유혹에 빠지기 십상이다. 중개업자들은 이행각서, 권리포기각서 등 이른바 ‘밑서류’로 불리는 서류들과 약속어음 공증, 근저당권 설정, 가압류 등 다양한 안전장치를 마련했기 때문에 떼일 염려가 전혀 없다고 공언하지만, 실제 문제가 생기면 잠적하거나 솜방망이 처벌을 받고 마무리되는 경우가 대부분이다.

◆LH 불법 전대·전매, 해마다 늘지만...
이해 당사자들의 삼박자가 맞아떨어지면서 공공 임대아파트의 불법 전대는 근절될 기미가 보이기는커녕 해마다 늘어나는 추세다.

지난해 8월 국회 국토교통위원회 김태원 새누리당 의원(경기 고양덕양을)이 내놓은 자료에 따르면 지난 2003년부터 2013년까지 LH 임대아파트에서 일어난 불법 전대는 총 316건에 달했다. 특히 2003년 10건에 불과하던 것이 2011년 45건, 2012년 35건, 2013년 77건으로 나날이 증가하는 추세다. 이중 경기도가 90건(28.5%)으로 최다를 차치했다.

상황이 이렇게 되자 LH의 관리 감독 실태는 여전히 피해자 양산에 둔감한 것 아니냐는 지적이 나온다. 부동산 업자들의 계획적·조직적인 사기로 피해자가 양산되고 있는데도 LH측의 대응은 사실상 실효를 거두지 못하고 있다. ㄱ씨는 부동산 업자들이 활개치고 다닐 수 있는 요인으로 LH의 관리 부실을 꼽았다.

규정에 따르면 LH는 공공 임대 아파트의 실거주자를 확인하고 관리하게 돼 있다. 하지만 ㄱ씨는 최초 입주 당시 조차도 관리실 등 LH 측이 실거주자인 본인이 원 분양자인지를 제대로 체크한 적이 없었다고 설명했다. LH측의 방만한 관리로 부동산 중개업자들 여러 명이 원 분양자와 전매·전대자 사이에 끼어 들어 농간을 부릴 여지가 크다는 얘기다.

불법 전대 행위에 연루된 관련자들을 처벌하는 법적 규정도 실제 제대로 작동하는 경우는 드물다.

임대주택법에 따르면 공공 임대아파트 입주자가 임대의무기간 중 제3자에게 재임대하는 불법 전대를 행할 경우 최초 계약자와 중개업자는 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처해진다. 하지만 실제로는 200만~300만원의 벌금을 부과하는 데 그치고 있다. 수익과 처벌 사이의 괴리가 부동산 업자들의 불법 행위를 더욱 부추기고 있다는 지적이 나오는 이유다. 

◆LH “피해 사전 방지는 사실상 불가능”
LH 관리 부서의 한 관계자는 <시사포커스>와의 통화에서 “불법 전대·전매 행위 피해를 방지하기 위해 여러 조치들을 취하고 있다”며 “우선적으로 계약시 전매·전대에 대한 설명과 각서를 받고, 입주 후에 입주자 실태조사를 이틀간 연 1회 이상 실시하고 있으며, 아파트 단지 내 게시판이나 관리 고지서, 안내서 등을 통해 다양한 방법으로 불법 전매와 전대 행위가 금지되고 있음을 홍보하고 있다”고 관리 부실 지적에 반박했다.

또한 이 관계자는 “예외사유를 통해 임차권의 양도나 전대가 가능한 경우 신청이 들어오면 서류심사를 통해 실제 입주 여부와 사유에 대해 정확한 내용을 확인하고 현장 실사를 진행한 후 이상이 없을 경우에만 승인을 해 준다”면서 “그렇지 않을 경우는 미승인 처리하고 관리 감독을 통해 임대차 계약 해지 등을 시행하고 있다”고 덧붙였다.

또한 이 관계자는 “10년 거주 후에 분양전환이 가능한 임대 주택의 경우는 실거주자분들이 우선 분양을 받을 수 있는 권리가 있기 때문에, 분양 전환을 우선적으로 받기 위해서는 실제 임차인이 거주하고 있어야 하는 점을 감안해보면 전매 등의 가능성이 원천적으로 차단된다”고 답했다.

하지만 일반적으로 승인 요청이 이뤄지지 않은 채 암암리에 이뤄지는 불법 전대 행위에 대해서는 뾰족한 대책이 없다고 인정하는 모습을 보였다. 그는 “분양전환시의 권리를 얻기 위해서는 승인요청이 들어올 수밖에 없는 구조지만, 단지 중간에 전세만을 살기 위해 들어오는 경우는 우리로서도 어쩔 수 없는 부분”이라는 생각을 밝혔다.

이 관계자는 “사후 조사는 가능하지만 사전 방지는 힘들지 않겠느냐”고 덧붙였다. 입주한 뒤에 실태조사나 홍보 등의 조치를 취할 수는 있지만, 거주자 입주 전에 부동산 업자들과 전대 계약을 맺는 것을 미리 방지하기란 사실상 불가능하다는 얘기다.

그는 “불법적으로 입주를 해서 전세를 사는 것을 애초에 불가능하게 해서 피해가 발생하지 않도록 하는 것은 힘들다”면서 “부동산 업자들이 분양전환받을 권리를 받게 해주겠다는 것도 아니고 단순 전세로 거주하게 해주겠다는 것은 사전적으로 철저히 차단하기 어려운 부분이 있다”고 설명했다.

◆LH의 조치 실효성 논란…대책 없나
하지만 LH 측이 취하고 있는 조치들이 실제로 잘 이뤄지고 있는지조차도 불확실한 상황에서 효용성을 기대하기는 힘들다는 비판이 제기된다. 이 관계자는 임대주택법에서 규정한 실태조사 외에 홍보, 각서 등의 조치는 법적인 의무사항이 아니라 자체 방침에 따른 의무사항이라고 설명했다. LH의 관리 감독 의무 해태 가능성도 불거질 수 있는 대목이다.

게다가 임대주택법에 근거해 LH가 권한을 부여받은 실태조사마저도 의무사항이 아니다. 임대주택법 시행령에 따르면 공공건설임대주택 거주자 실태조사는 LH·지방공사가 공급한 임대주택의 경우 사업주체가 시행할 수 있다고 규정돼 있어, 의무의 해태가 발생해도 처벌할 근거가 없다. LH관계자는 “기본적으로 해야 할 부분이기 때문에 이를 거치지 않고 진행될 수는 없다”고 단언했지만, 실제 피해자들은 LH의 관리 부실 행태를 공통적으로 지적하고 있다.

이렇다 보니 부동산 업자들의 불법 전대·전매 알선이 기승을 떨치는 것을 막기 위해 LH에 좀 더 강력한 의무와 권리를 부과해야 한다는 얘기가 나온다. 이 관계자는 ㄱ씨가 “LH의 관리 수준이 거의 방기에 가까웠다”고 주장한 데에 “불법으로 들어오시려는 분에게 (사전적으로) 조치를 할 수는 없는 부분이며, 홍보나 안내를 받지 못했다는 이유로 담당자에게 책임이 있지는 것 같지는 않다”며 ㄱ씨의 주장을 일축했다.

부동산 업자들이 LH의 관리 부실 행태를 파악하고 불법 전대·전매 행위를 벌여도 괜찮겠다는 여지를 준 것이 아닌가라는 질문에 그는 “(해당 사건이 벌어진) 파주 지역이 가장 강력하게 조치를 취하고 있는 곳”이라며 “워낙 이런 일들이 빈번하기 때문에 저희로서도 가장 집중적으로 고민하고 퇴거 조치 등을 시행하고 있는 지역”이라고 반박했다.

결국 현재 재판을 진행중인 ㄱ씨는 소송 비용과 거주지 상실 등의 피해를 겪고 있음에도 LH의 관리 부실 행태는 제대로 다루지도 못하는 상태다. 잔뼈가 굵은 부동산 업자들이 작정하고 개인을 안심시키려고 마음만 먹으면 이를 빠져나가기 쉽지 않다는 점에서, 몸통인 부동산들에 대한 철저한 단속이 선행돼야 한다는 목소리가 높다.

지난해 8월 김태원 새누리당 의원은 “임대아파트 불법전대 행위 근절을 위해서는 형식적인 방문조사가 아닌 정부의 사회보장정보시스템 전산정보 등도 적극 활용해야 한다”는 의견을 내놨다. 그만큼 현재 LH의 실태조사와 홍보·계도만으로는 대응하기 힘들다는 얘기다.

이처럼 LH가 권한이 미약함을 핑계로 사후 조치에만 신경쓰는 사이에 불법 전대로 인한 피해자들은 날로 늘고 있어, 부동산 중개업자들의 사전 단속, 예고 없는 실입주자 확인의 상시화, 법정 양형 기준의 조정 등 보다 근본적인 근절 방안이 마련돼야 한다는 목소리가 높아지고 있다. [ 시사포커스 / 김종백 기자 ]