정확한 정보와 투자 상담이 성공의 지름길

부동산 시장에 커다란 변화가 오고 있다. 과거 전통적인 부동산 시장에서는 아파트나 상가 등이 '재테크 0순위'로 각광을 받았으나, 정부의 주택시장 규제 정책으로 말미암아 더 이상 투자한 만큼의 효과를 거들 수 없게 되어가고 있다. 그렇다면 과연 '최소한의 비용으로 최대의 효과를 거두는' 경제원칙을 충실하고 알차게 만족시킬 수 있는 재테크 수단은 무엇이 있을까? 재테크를 선도하는 여러 업체 가운데 우수기업으로 선정된 대진 D&C를 방문하여 관계자를 만나보았다. "시중 발 없는 유동 자금이 토지로 몰리고 있다" 많은 부동산 전문가들은 부동산 투자가 지닌 특유의 '주기'로 볼 때 현재는 토지 분야에 무게중심이 옮겨져 있다고 한다. '고객과 정보의 합일'을 기업이념으로 운영되는 부동산 토지 전문 컨설팅 업체인 대진 D&C의 황윤국 사장(43)에 따르면, "IMF 이후 최악의 불황으로 소비 위축이 장기화되면서 시중 발 없는 유동 자금이 부동산으로 몰리고 있다"는 것이다. 금융권에 투자하려니 초저금리라 오히려 손해를 입기 일쑤고, 아파트에 투자하자니 '5.23. 부동산 안정대책', '9.5. 재건축 부동산대책' 등 정부의 각종 아파트 규제 정책에 걸린다는 것이다. 요즘 한창 인기가 상승 중인 주상복합 건물에 대해서도 황윤국 사장은 '일종의 거품'이라고 진단한다. 그 이유로 주상복합 건물은 300가구 이상이 되면 분양권 전매가 금지된다. 사실 주상복합은 분양권 때문에 투자를 하게 되는 건데, 분양권 전매가 막혀버리면 투자를 해야할 이유가 없어지게 되는 것이다. 결국 현 상황으로서는 재테크의 가장 유력한 방법은 토지 밖에 없다는 결론이 자연스럽게 나오게 된다. 하지만 요즘 토지가 이른바 '잘 나간다'고 해서 무턱대고 아무 곳에나 소중한 돈을 투자할 수는 없는 노릇. 실제로 토지시장도 재건축·재개발 아파트와 마찬가지로, 일부 토지에 '거품(버블)'이 있어 투자자들의 주의가 요망된다. 특히 판교신도시(282만평)와 화성신도시(273만평), 지난 5월에 정부가 발표한 김포신도시(480만평)와 파주신도시(274만평) 지역에는 투기꾼들이 몰려들어 토지시장을 뒤흔들어 놓고 있는 상황. 그렇기 때문에 새롭게 떠오르는 유망투자 대상지일수록, 신속하면서도 정확한 정보를 가지고 신중하게 접근해야 한다는 게 전문가들의 한결같은 지적이다. "도시계획 등, 각종 서류를 제대로 들여다 볼 줄 아는 안목이 필요해" 그렇다면 확실하게 수익을 거둘 수 있는 토지투자 방안은 무엇이 있을까? 대진 D&C 한성희 이사에 따르면 토지는 크게 투자수익이 '눈에 보이는' 토지와, '눈에 보이지 않는' 토지가 있다고 한다. '눈에 보이는 토지'란 신도시 택지처럼 '개발이 눈에 보이는' 토지를 의미하며, 확정되지 않은 개발예정지는 '투자수익이 눈에 보이지 않는' 토지로 분류된다. "당연히 신도시 택지에 투자하는 것이 최선"이라고 한성희 이사는 진단한다. 하지만 신도시라고 해서 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 기존 신도시나 금년 5월에 신도시 개발지역으로 발표된 김포나 파주는 현재로서는 투자 메리트가 적다고 한다. 또한 신도시 주변 평당 1~2만원대의 땅은 투자해봤자 얼마 오르지 않는다. 용인의 예를 들면 '개발중심지역' 안에는 아파트가 들어서지만, 중심지역 밖에는 지금도 비닐하우스가 널려있는 게 현실이다. 도시계획에 잡혀있지 못한 땅을 잘못된 정보에 현혹되어 투자하게 되면 낭패를 볼 수 있는 것이다. 그러므로 "도시가 하나 형성되어 가는 '신시가지' 중에서, 다소간의 저평가가 이루어져 있는 땅을 선택해야 '최소의 비용으로 최대의 효과'를 거둘 수 있다. 김포나 파주 등 요즘 각광을 받고 있는 지역은 가격이 올라갈 대로 올라가 비싼만큼, 오르는 폭이 크지 않다"고 한성희 이사는 말한다. 여기서 중요한 것은, 도시계획을 제대로 들여다 볼 줄 아는 안목이다. 도시계획이란 용도가 한 번 변한 곳으로, 도면을 통해 신시가지로 확정이 된 곳을 의미한다. "잠자는 땅이 아닌 살아 움직이는 땅을 잡을 줄 알아야 한다. 도시계획이 잡혀있다 하면 관공서에 가서 도시계획이 잡혀있는지의 여부를 토지이용계획확인서, 도시계획 도면 등의 서류를 떼어 살펴볼 줄 알아야 한다. 도시계획이 잡혀있는 땅치고 돈이 안 되는 곳이 없다"고 토지전문가들은 강조한다. 투자는 믿을 만한 회사의 조언을 듣고 따라야 성공 하지만 부동산 투자의 속성상 자칫 현혹되기 쉬운 갖가지 소문에 휩쓸려 그릇된 판단을 내리기 쉬운만큼, 절실하게 요구되는 것은 믿고 안심할 수 있는 전문가의 투자상담을 받아야 한다는 점. 대진 D&C 이기종 상무이사에 따르면, 토지전문 회사의 상세한 조언을 듣고 투자에 성공한 사례로 '안면도 분양'을 꼽는다. 3년 전 이상순(45·여) 씨는 대진 D&C를 통해 안면도의 준농림지를 평당 15만원에 투자했는데, 현재 안면도의 펜션부지는 이른바 '부르는 게 값'으로 평당 300~500만원을 호가하며, 임야도 평당 100~150만원까지 올랐다고 한다. 그렇다면 안면도가 이토록 크게 땅값이 오른 까닭은 무엇일까? 이기종 상무이사는 '정보'에 그 비밀이 있었다고 한다. "사우디의 거물 무기상 카쇼기가 사비를 들여 충청남도와 결연을 맺고 36홀 골프장과 메인 카지노를 세운다는 얘기가 돌았다. 그래서 안면도가 뜨게 된 것이다. 이밖에 서해안 고속도로 영향도 있고, 안면도 국제꽃박람회와 꽃지해수욕장을 중심으로 한 대단위 개발 등, 여러 정보가 있었다. 결국 이러한 정보를 바탕으로 제대로 된 컨설팅을 받아 투자한 분들이 성공을 거둘 수 있었던 것이다." 반면 2010년 동계올림픽 개최지 열기로 인해 투자대상으로 급부상 했던 평창이나, 동해안 국제공항이 들어서는 양양은 커다란 투자이슈를 가지고 있었으나, 각각 동계올림픽 개최지 선정에서의 탈락과 국제공항으로서의 정상화가 늦어지면서 부동산 가격은 기대만큼의 상승폭이 없었다. "같은 '정보'라도 그것이 실효성이 있냐 없냐에 따라 결과는 천차만별로 나타난다"는 게 이기종 상무이사의 충고다. 이런 경우 흔히 볼 수 있는 '실패한 투자자'로 전문가들이 한결같이 지적하는 유형이 있다. 즉 "상담을 받지 않으려 하고 개인이 갖고있는 지식과 정보를 지나치게 과신한다. 이런 경우는 '헛똑똑이'로 투자에 실패하기 마련이다. 사실은 비전문가인데 전문가인 척한다. 땅을 살 때 투자의 기법을 잘 모르는 경우가 많다. 친구나 친척들 말에 솔깃하여 우르르 따라가다 실패하는 투자자가 꽤 많다." '성공한 투자자'는 정확한 자기평가와 전문가의 활용을 토대로 계획한다 대진 D&C 문희정 본부장은 정부의 각종 부동산 정책과 급변하는 투자 환경에 맞게 재테크의 방법도 변화하여야 한다는 것이다. 최근 중앙일보와 현대경제연구소의 조사에 의하면, 3,40대층의 투자선호도가 부동산(67%) → 주식(12.5%) → 금융(11.5%)의 순으로 변동을 하면서 부동산 투자를 '안 하는 그룹'은 갈수록 소수화 되고, 온 국민이 '하는 그룹'으로 몰리면서 그 그룹간의 격차도 심각할 정도로 벌어지고 있다. 투자자간에도 성공과 실패가 교차하면서 '실패한 투자자'는 자신의 과신과 전문가의 활용을 못하고, 혼자서 모든 것을 해결하려고 하며, '성공한 투자자'는 정확한 자기평가와 전문가의 활용을 토대로 투자를 계획한다는 것이다. 이러한 점에서 문희정 본부장은 손해보지 않는 부동산 재테크의 방법으로 전문가의 적극적 활용과 정보파악에 따른 과감한 결정 및 선진국형 레버리지 투자 기법의 활용을 제안한다. 빚테크에 능한 부동산 부자들은 투자 수익률이 대출금리보다 조금이라도 높으면 대출금을 활용하여 투자하는데 주저하지 않는다는 것이다. 최근 몇 년 동안 영종도, 평택 안중, 무안, 오송, 용인, 김포, 파주, 화성 등지에서 수익을 거둔 투자자들 대부분이 이러한 투자기법에 충실히 따른 결과라는 것이 문희정 본부장의 지론이다. "서해안 지역은 최고의 투자 유망지" 또 다른 투자자 고수옥(44·여)씨의 투자 성공사례는 보다 체계적이고 합리적인 접근을 통해 이루어진 경우다. 고수옥 씨는 '서해안'을 투자할 확실한 이유가 있다고 한다. "투자에 있어서 가장 중요한 것은 정책의 뒷면을 읽을 줄 알아야 한다"는 게 고씨의 지론. 아파트든 토지든 정부에서 규제대책을 내놓고 매스컴에서 크게 부각시키는 이면엔 그럴 수밖에 없는 이유가 있다는 것이다. 즉 강력한 개발 예정지로서, 투기꾼들이 난립하는 현상을 막기 위한 '정부의 정책'일 가능성이 높다는 것. "결국 한국도 일본이 가는 길을 따라갈 수밖에 없다고 본다. 건물을 가지고 있는 사람은 불안한 상황이다. 현 정부에서는 주택이나 아파트 가격은 계속 내려갈 게 확실하다. 그렇다고 팔자니 세금이 엄청나게 오른 상황이라 이익을 거두기는 힘들고, 그냥 갖고 있자니 보유세를 물어야 할 처지다. 골치가 안 아플 수 없다. 투자로 성공을 거둔 부자들의 흐름은 주식, 금융권, 아파트를 거쳐 땅으로 넘어온 상황이다. 이른바 '갈아탈' 줄 아는 능력이 필요하다." 고수옥 씨는 현재 우리나라에서 투자수익이 보장된 개발예정지로 서해안 지역 밖에 남아있지 않다고 판단한다. "13억 인구의 중국과 가장 가까운 곳이 어디인가. 즉 수출의 경향이 어느 쪽으로 가느냐가 가장 중요하다고 생각한다. 산둥반도와 서해안은 340킬로미터 밖에 떨어져 있지 않다. 서해안시대는 분명히 열린다. 더구나 충청남도에 행정수도 이전과 행정부처 이전에 관한 논의가 한창 진행중인 가운데, 이 지역에 투자하면 수익을 거둘 거라는 사실은 불 보듯 뻔하다." '원-스톱 컨설팅 서비스'를 받는 것이 성공적인 투자의 관건 대진 D&C 서은영 본부장 역시 토지 투자 유망지로 서해안지역의 중요성을 강조하고 있다. "서해안 고속도로 주변을 중심으로 해서, 서산, 당진, 태안 등이 최고의 투자유망지로 떠오르고 있다. 특히 2~3년 내에 투자가치를 볼 수 있는 곳으로서 펜션, 전원주택지에 적합한 태안, 대규모 공단의 입주로 활기를 띄고 있는 당진, 국제무역항과 대규모 자동차공단이 들어서는 서산이 투자유망지로 급부상하고 있다. '항만과 공단이 만들어지는 지역은 투자가치가 보장된다'는 게 부동산 업계의 상식이다. 특히 중국 상해에서 가장 가깝다는 지리적 이점으로 항만과 공단이 조성되고 있는 서산은 투자의 대상으로 눈여겨 볼만한 곳이다." 무엇보다도 중요한 것은 "부동산의 흐름을 정확하게 짚어내어 투자의 시기, 투자지역, 개발계획, 각종 관련 서류 등 검토에서 분석까지 안심하고 맡길 수 있는 전문적인 회사를 만나, 토지를 사는 시점부터 파는 시점까지 철저하고 완벽한 사후관리 시스템에 의한 '원-스톱 컨설팅 서비스(one-stop consulting service)'를 받는 것이 관건"이라고 대진 D&C 서은영 본부장은 강조한다. 기자가 서산시청 관계자와 통화하여 확인해 본 결과, 대산항은 국제무역항으로 2002년 10월 30일 기공식을 갖고 1단계 공사가 한창 진행중이며 기아자동차 또한 2005년 완성차 생산을 목표로 공단조성에 박차를 가하고 있음을 확인했다. 또한 대산을 중심으로 도시계획이 지적고시 공람을 끝내고, 서류상 확인이 가능한 것으로 확인되었다. 고객과 정보의 합일을 기업이념으로 운영되고 있는 (주) 대진 D&C를 탐방하면서, 투자에 대한 기본지침과 투자자문에 대한 확고한 신념을 가지고 '원-스톱 컨설팅 서비스(one-stop consulting service)' 및 투자부터 매도까지의 사후관리에 철저한 체계적 경영을 들여다 볼 수 있었다. 새로운 재테크 문화를 선도하는 대진 D&C에 깊은 신뢰를 가질 수 있었던 시간이었다. "공단과 항만 배후 신도시로서 서산이 투자에 가장 유망" 인터뷰 - (주)대진 D&C 황윤국 사장 - (주)대진 D&C가 하는 사업은 무엇입니까 ▲ 대진 D&C는 전국을 대상으로 토지를 분양하는 부동산 투자전문회사로서 강릉, 정선, 영종도, 안면도, 무안, 제주도, 용인, 파주, 평택 등 투자 유망지역을 분양하였으며, '5.23 부동산 안정대책' 이후 토지로 유입되는 투자자의 자문역을 수행하고 있습니다. 우리나라 토지시장은 체계적인 정보 시스템이 안되어 있는 상태이기 때문에, 저희 회사에서는 고객들에게 정확하고 신속하게 토지 정보를 드리려 최선을 다하고 있습니다. 현재 우리나라 부동산은 지상물(아파트, 상가 등)의 규제로 인해 토지시장이 많이 뛰고 있습니다. 따라서 저희 (주) 대진 D&C에서는 토지에 대한 투자법을 정확하게 고객에게 알려주고 있습니다. - 그럼 토지 투자에 있어서 중요한 점이 있다면 ▲ 많은 분들이 아파트 투자는 자신있게 하고 있지만 토지 투자는 지레 겁을 먹고 있습니다. 왜냐하면 미확인된 개발정보에 의한 사기사건이 비일비재했고, 토지의 환금성이 아파트보다 떨어지기 때문이죠. 그렇기 때문에 토지를 매입하기 전에는 각종 서류를 통해 계획과 개발의 진행과정 등을 확인하는 게 중요합니다. 쉽게 판단되는 부분은 전국토의 10%이내에 속하는 도시지역으로 지정된 토지를 매입한다는 것은 투자수익이 보장된다는 점에서 일단 투자에 성공했다고 볼 수 있습니다. - 어떤 토지에 투자해야 성공하는지 구체적으로 말씀해 주시죠. ▲ 현시점에서는 신도시 예정지를 '투자의 0순위'로 보시면 됩니다. 5월에 발표한 파주, 김포 지역은 이미 가격이 오를대로 올랐습니다. 신도시 확정지에 투자하면 성공하지만, 과거 지자체가 부활되기 전인 1995년 전에는 신도시 예정지를 매입해 낭패를 본 사람들이 많았습니다. 이젠 도시지역으로 지정되서 지적고시가 확정된 땅을 매입하면 저금리 시대에 성공적인 재테크를 할 수 있습니다. 그리고 도로망이 확실히 갖추어져 있는 곳을 눈여겨 볼 필요가 있습니다. - 사장님께선 현재 우리나라 토지 중 어느 지역을 투자 유망지로 보시는지요. ▲ 수도권 지역은 지금 83% 이상이 각종 규제 정책으로 몸살을 앓고 있습니다. 따라서 수도권에 있는 토지보다 21세기는 '서해안 시대'라고 하지 않습니까. 충남을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 내년 8월에 신행정 수도가 확정되고, 서해안 고속도로 개통으로 인한 교통 편의로 서산·논산·아산·공주·천안이 급부상하고 있습니다. 특히 이들 지역을 투자한 사람들이 강남주민들이 대부분이라는 사실을 주지해야 할 것입니다. - 사장님이 말씀하신 서산·논산·아산·공주·천안 중 서산은 신행정수도 이전 대상에서 제외되지 않았습니까 ▲ 신행정수도 이전 후보지 6개시 5개군은 이미 '토지거래허가구역'으로 지정되어 이로 인한 규제가 이미 들어가 있기 때문에 매매가 자유롭지 않습니다. 그래서 환금성이 떨어지는 겁니다. 이미 오를대로 오른 상태구요. 올해 1월 2일 건교부 산하 단체인 국토연구원에서 발표한 게 있습니다. 올해 토지 투자 1순위가 신행정수도 이전 후보지 인근 땅이라구요. - 굳이 서산 이외에 홍성·예산·청양·보령·대천 지역도 있는데, 서산을 분양하고 있는 이유가 있습니까 ▲ 서산은 공단과 항만의 배후 신도시로서 도시지역으로 지정되고 지적고시가 확정된 지역이며, 중부권 핵심 다목적 무역항으로 조성되고 있는 대산항을 중심으로 대산공단·대죽공단과 기아자동차 중심의 오토밸리로서 자동차의 메카로 급부상하고 있는 서산이야말로 투자처로서 안성맞춤이라고 확신합니다.
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