[이형우 칼럼] 지혜로운 전월세 대책 요령

얼마 전 정부는 ‘주택임대시장 선진화방안’의 대책을 발표하였다. 주택임대시장이 전세에서 월세위주로 바뀌는 주택시장의 변화에 발맞추어 임대소득 과세를 보완하기로 하였다.
주요내용을 보면 세입자의 월세소득공제 방식이 세액공제로 변화되고, 2주택 보유자로서 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 낮은 세율(분리과세)로 적용하기로 한 것이다.
이하에서는 세입자 입장과 2주택자 임대소득자의 입장에서 살펴보기로 한다.

1. 월세 세입자의 경우
매년 연말정산시에 기존 총급여 5천만원이하 근로소득자의 월세비용에 대해 60%(5백만원 한도)를 소득공제로 적용하던 것을 총급여 7천만원이하의 근로자까지 적용대상을 확대하였다. 그리고 소득공제 방식에서 세액공제방식으로 개정하여 연간 월세비용의 10%(750만원한도)를 세액에서 공제하기로 변경되었다.

1) 총급여가 3천만원인 근로자가 월세를 연 720만원을 지출한 경우
기존의 경우 : (7,200,000 × 60%) × 6% = 259,200(절감액)
개정안 경우 : (7,200,000 × 10%) = 720,000(절감액)

2) 총급여가 7천만원인 근로자가 월세를 연 720만원을 지출한 경우
기존의 경우 : 총급여가 5천만원 초과되므로 공제대상 아니다.
개정안 경우 : (7,200,000 × 10%) = 720,000(절감액)

위의 사례들로 보면 저소득 급여자가 이번 개정으로 인해 절세액이 크다. 또한 5천만원에서 7천만원 급여자들도 추가적으로 월세 세액공제가 해당이 되어 절감액이 커짐을 알 수 있다. 그러나 이외의 고소득자들은 오히려 세부담이 늘어나게 된다.

2. 임대인의 경우
1) 2주택 보유자로서 주택임대소득이 연간 2천만원이하
올해부터 국토해양부 확정일자 자료의 과세자료 활용과 월세공제 증가로 인한 월세소득 자료가 크게 늘어나게 되어 그동안 대부분 과세되지 않던 월세 임대자에 대한 세부담이 급격하게 늘어나지 않도록 2015년 귀속분까지 비과세하고 2016년 귀속분부터 과세한다. 주택임대소득에 대하여 분리과세(14%)하되, 필요경비율을 60%로 하고 소득공제도 4백만원까지 상향하여 인정한다. 단, 종합소득세 합산 방식과 분리과세 방식과 비교하여 세부담이 적은 방법으로 선택가능하게 했다.
예를 들면, 연간 주택임대소득이 1200만원인 경우에는 필요경비(720만원)과 소득공제(4백만원)을 차감하여 계산(14%)한 세액인 112,000을 부담하게 된다.

2) 2주택보유자로서 주택임대소득이 2천만원을 초과한 경우에는 무조건 종합과세 한다. 여기서 주택수 산정시 국민주택이하 규모로서 기준시가가 3억이하인 경우에는 주택수에서 제외된다. 그러므로 고가주택을 제외하고는 과세가 되는 경우가 크지 않을 것으로 보여진다.

이번에 정부에서 발표한 대책을 보면 그동안 세를 놓고 발생하는 임대소득을 신고하지 않은 임대인에게 과세를 하여 세수를 확보하기 위한 취지로 보여진다. 현재 소득세법상 임대인이 세를 놓고 받은 임대소득은 무조건 신고하고 최고 38%의 세율까지 세금을 부담해야한다. 그러나 상당수의 임대인들이 세금을 내지 않고 있는 실정이다. 이에 따라 월세등을 지불하고 있는 세입자의 세액공제를 통해 임대인의 월세소득을 파악하여 과세하는 근거를 마련하고자 하는 취지도 엿보인다.


 

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