최근 부동산 거래가 조금씩 살아날 조짐을 보이고 있다. 취득세 영구인하, 양도소득세 감면 등 여러 가지 요인이 있긴 하지만 부동산 전문가들조차 딱히 뭐라 확답을 못하고 있는 실정이다. 늘 그래왔듯이 부동산 시장이 유동이 있을 때면 관심의 중심축에는 재건축 아파트가 있었다. 과연 재건축 아파트를 살만한가? 과연 수익을 창출할 수 있을까?

이러한 판단을 할 때 추후에 재건축아파트가 신축아파트로 되어 가는 과정을 이해하는 것이 우선이다. 이하에서는 재건축과 관련된 양도소득세에 관하여 알아보자.

재건축 등 양도소득세는 종전부동산이 부동산권리로 바뀌었다가 다시 부동산으로 변환되는 과정을 거치므로 1세대1주택 비과세 적용, 양도차익의 계산, 양도시기의 판정등에 있어서 주의를 요한다.

1. 재건축등의 양도소득세 과세유형
1) 기존부동산취득일 ~ 관리처분계획인가일 : 기존부동산 양도(부동산)
2) 관리처분계획인가일 ~ 준공일 : 분양권(부동산을 취득할 권리)
3) 준공일 ~ 양도일 : 신축주택 양도(부동산)

2. 청산금납부(수령)와 양도차익
종전부동산이 신축부동산의 권리가액의 크기에 따라 결정되는 것이 청산금이다. 청산금을 납부 하는냐 지급 받는냐에 따라 취득시기 및 양도차익 또는 장기보유특별공제가 달라질 수 있다.

양도차익은 청산금을 납입하여 얻은 양도차익과 종전주택이 환지되어 얻은 차익으로 구분하여 계산하게 된다. 이와 같이 계산하는 이유는 그 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 차등 적용하여 계산하게 되기 때문이다. 즉, 청산금을 납부하여 얻은 양도차익에 대한 부분은 관리처분계획인가일로부터 보유기간을 합산하여 장기보유특별공제율을 적용하게 된다.

3. 재건축과 비과세
원조합원의 주택 보유기간은 최초 기존주택을 취득할 때부터 신축주택의 양도일까지이다. 공사기간이 보유기간에 포함된다. 공사기간은 통상 3년 정도 소요되기 때문에 대부분의 당초 조합원은 보유기간을 충족하게 된다. 즉, 준공하자마자 비과세 요건이 충족되는 경우도 발생된다. 다만, 재건축등의 경우 부수토지 면적이 증가하면 취득 시기는 건물의 준공일(사용검사일, 임시사용일, 실제사용일) 중 빠른 날이 된다. 또한 당초에 토지만 보유하는 조합원도 마찬가지로 종전에 주택이 없었기 때문에 준공일에 주택을 취득한 것으로 본다.

이와 같이 살펴본 재건축등의 양도소득세는 도시 및 주거환경법등 관련 법조항과 개념들이 난해하고 양도소득세 계산과정이 일반 양도소득세와는 달리 여러 번 계산되는 구조이므로 해당 물건을 양도하기 전에 조세 전문가와 절세상담이 반드시 필요하리라 사료된다.
 

세무사 이형우 woosmuf@hanmail.net
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