일산에 거주하는 K씨는 작년에 1년도 보유하지 않은 아파트를 매매 하였다. 해당 물건의 양도가액은 4억 원이었으며, 취득가액은 3억 원이었다. K씨는 양도소득세를 줄일 목적으로 매수인과 협의하여 실제 거래가액을 3억 원으로 신고하여 양도소득세를 한 푼도 내지 않았다. K씨는 얼마 후에 관할세무서로부터 수천만 원의 양도소득세를 납부하라는 과세예고통지서를 받게 되었다.

부동산의 거래과정에서 다운계약서의 작성은 주로 양도소득세가 비과세·감면되는 1세대 1주택이나 8년 이상 경작한 농지를 취득·양도할 경우 거래금액을 조정한다. 즉, 세금 불이익이 없다는 것을 악용하여 다운계약서 작성을 쉽게 조정하고 있는 것이 현실이다. 그러나 2011년 7월 이후 거래분부터는 양도소득세 과세대상인 부동산을 거래하고 다운계약서를 작성하면 비과세 대상인 항목들이 양도소득세가 추징당하게 되어 생각지도 못한 큰 피해가 발생된다. 위 사례와 관련하여 다운계약시 불이익에 관하여 알아보자.

첫째, 거래당사자 및 공인중개사의 경우 취득세의 3배 이하(주택거래신고지역의 5배 이하)의 과태료가 부과된다.

둘째, 매수인의 경우 해당 물건의 취득세에 대한 과소신고에 따른 가산세를 추가적으로 부담한다.

셋째, 양도인의 경우 1세대1주택 비과세 및 8년 자경농지 감면 등에 대한 혜택은 취소된다. 이로 인한 양도소득세의 과소신고에 따른 부당과소신고가산세 40%와 납부불성실가산세(미납일수에 해당하는 가산세)를 추가부담하게 된다. 다운계약서로 인정이 되더라도 현재 다주택자 및 비사업용토지의 중과유예 조치는 철회규정이 없으므로 유예된 세율로 적용이 가능하다.

넷째, 다운계약서를 작성하는 행위는 국세기본법상의 ‘사기 기타 부정한 행위’이므로 국세를 포탈한 경우에 해당하여 부과제척기간이 10년에 해당한다. 즉, 10년 안에 비과세 감면을 배제하고 세금 추징이 가능하다는 의미이다.

특히, 최근에 양도소득세 예정신고 후에 국세청에서 강도 높게 성실신고 검증을 4단계에 걸쳐서 하고 있다.

1단계(신고후 1개월이내)는 양도소득세 신고서를 전산에 입력할 때 단순계산 착오사항등 기본적인 서류검증을 통해 탈루사항을 확인한다. 2단계(신고후 4개월이내)는 사실과 다른 다운계약서 등을 이용해 신고한 혐의자를 신속하게 수시조사 대상자를 선정하여 성실신고 여부를 검증한다.
3단계(다음해 5월 확정신고 기간 중)는 전년도 예정신고자 중 다운계약서등 사실과 다르게 신고하는 혐의자에 대하여 수정신고 안내 및 가산세 없이 자기시정 기회를 부여한다. 4단계(다음해 9월이후)는 양도소득세 신고내역(무신고 포함)을 전산 분석하여 정기조사 대상자로 선정하여 정기조사를 통한 성실신고 여부를 최종적으로 검증한다.

위 사례로 돌아가 보자.
K씨는 아파트를 양도하면서 매매계약서를 실제 거래가액보다 1억 원이나 낮게 작성하여 양도소득세를 탈세하였다가 1년 후에 국세청에 탈세사실이 적발되었다. 다운계약서로 인한 탈세가 적발됨으로써 양도소득세 5천만 원뿐만 아니라, 부당과소신고가산세 및 납부불성실가산세만 2천만 원이 넘는 금액을 추징당하게 되었다.
달콤한 유혹의 다운계약서는 오히려 독(毒)이 되어서 온다는 것을 명심하자.

세무사 이형우 woosmuf@hanmail.net
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