경기도 분당에 거주하는 K씨는 노후에 거주하기 위해 고향인 청양에 농사를 지을 수 있는 조그만 땅과 농가주택을 구입하였다. 그로부터 4년이 지난 후에 가족전원이 귀농하기 위해 기존 분당의 아파트를 매매하였다. 지인들로 부터 농어촌주택을 취득하면 1세대1주택 특례가 적용 돼서 양도소득세가 전혀 문제가 되지 않으므로 매매해도 된다는 이야기를 듣고 양도를 했다.

그런데 양도일로부터 수개월이 지난 시점에 관할세무서로부터 양도소득세와 관련하여 신고안내문을 받았다 그리고 얼마 후에 수천만 원의 양도소득세를 부과 받게 되었다.

최근에 귀농을 생각하고 주택을 매수한 사람들 사이에 양도소득세에 대한 이야기가 화젯거리다. 농어촌주택을 취득하면 1세대1주택에 대하여 특혜를 준다는 것으로 잘못 알고 있고 농어촌주택을 취득하였다가 낭패를 본 경우가 많아 이에 대하여 확실한 비과세 요건을 밝혀두고자 한다.

농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 때에는 국내에 1개의 주택만을 소유하는 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세의 비과세 여부를 판정한다. 농어촌주택에 대한 비과세는 몇 가지 요건이 맞는 경우에만 가능하다.

1. 농어촌 주택

서울특별시 · 인천광역시 · 경기도 외의 지역 중 읍 지역(도시지역 제외함) 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택에 한함), 이 농인이 취득 후 5년 이상 거주하는 주택, 영농목적으로 취득한 귀농주택이 해당된다.

그러나 농촌지역세 거주하는 자가 도시지역 등에 주택을 취득한 경우에는 위의 규정이 배제된다. 따라서 1세대 2주택자에 해당하고 보유주택 중 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세된다. 즉, 농어촌주택을 거주주택보다 나중에 구입해야 비과세 요건을 충족 할 수 있다는 말이다.

2. 귀농주택

영농에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택의중 다음의 요건을 모두 충족하는 주택을 말한다.

① 본적지 또는 연고지에 소재할 것

② 고가주택에 해당하지 아니할 것

③ 대지 면적이 660㎡ 이내일 것

④ 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지 소재지에서 취득하는 주택일 것

한 가지 더 체크해야 할 점은 귀농주택의 연고지 소재요건은 귀농주택 소재지에 본적 또는 원적이 없는 경우 귀농주택 소재지에서 5년 이상 거주한 사실이 있어야 한다. 그리고 영농목적이 아닌 여가선용 목적으로 취득하는 주말 농장 등에 대해서는 위 규정을 적용 할 수 없다.

농어촌주택에 대해서 1세대 1주택에서 제외시켜주는 특혜는 극히 한정적으로 특정지역의 주택 및 요건을 갖춘 소형주택에 대해서만 양도소득세의 비과세를 적용하고 있다. 그러나 일반인들은 이러한 사실을 모르고 농어촌 주택 등을 취득하면 1세대 1주택 비과세가 적용된다고 잘못 알고 있는 경우가 많다.

이처럼 농어촌 주택의 과세특례를 받으려면 세법의 복잡한 요건을 모두 충족해야 하므로 만약 귀농을 염두해 두고 있다면 관련 전문가와 꼼꼼히 체크해야만 할 것이다.

세무사 이형우 woosmuf@hanmail.net
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