요즘 사회기반시설 확대로 인하여 도로확충이나 신도시의 개발 등 대규모의 보상이 이루어지고 있다. 서울 근교에 거주하는 K씨는 본인소유의 과수원이 고속도로로 편입되면서 토지보상을 받게 되었다. 주위에서 토지보상에 대해 양도소득세를 내야한다는 이야기를 들은 K씨는 인터넷을 검색하여 직접 계산해보니 막대한 양도소득세가 나오게 되어 당혹감을 감출 수 없었다. 이에 L세무사를 찾아가 상담하게 되었다.

상담요지는 공익사업감면과 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제에 있었다. 이하에서는 토지수용에 관한 양도소득세에 관하여 알아보자.

정부나 국가기관에서 정책적으로 대규모 택지를 조성하거나 도로를 건설할 경우 수용이나 협의매수로 인하여 농지가 양도될 수 있다. 토지소유자 입장에서는 자신의 의사에 반하여 강제적으로 이루어지고 재산권이 침해될 수도 있다. 그리하여 세법에서는 공익사업 등의 목적으로 토지가 수용되면 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 전에 취득한 토지는 2015년 12월 31일 이전에 양도함으로 발생하는 양도소득세를 일부 감면한다.

첫째, 감면받기 위해서는 취득시기에 제한이 있다.
당해 토지가 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이내에 취득한 토지여야 하고 상속으로 인한 취득인 경우는 피상속인의 취득일을 기준으로 한다. 사업인정고시일은 토지수용법 등 기타법률에 의하여 건설교통부장관등으로부터 위임받은 지방자치단체장이 사업인정 고시하는 것을 말한다.

둘째, 감면율은 수령방법에 따라서 다르다.
현금 보상일 경우 양도소득세의 20%, 일반채권의 경우에는 25%로 세액감면이 된다. 그리고 채권보상의 경우 만기까지 보유하겠다고 하면 3년만기 채권의 경우에는 40%, 5년만기보유 채권의 경우는 50%까지 세액감면을 받을 수 있다. 만기보유 감면을 받고자 할 경우 채권을 증권예탁결제원에 만기까지 예탁해야 한다. 또한 사업시행자는 특약체결자에 대한 보상명세서와 특약위반사실을 다음 달 말일까지 세무서에 통보해야 한다.

셋째, 감면한도가 있다.
당해연도에 세액감면액이 1억원을 초과하면 1억원까지만 세액감면을 받을 수가 있다. 또한 재촌 또는 자경농지에 해당하지 않는 한 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 내야한다는 것을 잊지 말아야 한다.

마지막으로 검토해야 할 것은 해당토지가 비사업용토지인가이다.
비사업용토지의 유무에 따라서 장기보유특별공제가 크게 차이가 난다. 사업용토지로 의제되는 경우에는 최소 10%에서 최대 30%까지 양도소득금액서 차감되므로 절세에 큰 영향을 미친다. 또한 상속받은 토지인 경우에는 피상속인의 취득시점이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 경우에는 사업용토지로 의제되어 장기보유특별공제가 가능하다.

위 사례와 관련하여 K씨의 경우에는 공익사업으로 토지가 수용 되었고 사업인정고시일로부터 2년 이전 취득이므로 감면이 된다. 그리고 장기보유특별공제도 피상속인의 취득시점 기준이므로 사업용토지가 되어 감면대상이 된다. 해당 세무대리인과 꼼꼼하게 체크하면 절세가 저절로 따라올 것이다.
세무사 이형우 woosmuf@hanmail.net
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