부동산 대책에 차익실현 물 건너간 투자자들...

서민의 주거안정과 부동산 투기억제를 목적으로 발표한 한 정부의 8.31부동산종합대책. 그러나 이를 반기고 있는 사람들이 있는 반면에 어떻게든 이번 대책을 빠져나갈 생각을 갖고있는 이들도 있을 것이다. 정부는 당시 발표문을 통해 부동산 불로소득을 세금으로 환수하여 사회에 환원코자 투기를 억제할 그물망의 코를 촘촘히 싸서 투기를 통한 편법적 이득은 근절 시키겠다고 단언했다. 이 때문인지 대책이후 급작스러운 환경변화로 인한 충격파만 있었을 뿐 대체적으로 진정된 모습이다. 이러한 분위기속에서도 8.31부동산대책의 그물을 빠져 나가려 애를 쓰는 이들은 지금쯤 묘안 짜내기에 분주하지 않을까. 우선 이들을 막기 위한 시급한 문제는 부동산책이 이번 정기국회 입법과정에서 무리 없이 통과돼야 하며, 그 원안의 형태가 달라지지 않아야 하는 것이 전제돼야 한다. ◆ 부동산 그물 너무 촘촘해 이번 부동산 대책 발표 이후 전문가들과 관계자들은 송파신도시 개발이 판교신도시 개발과 비슷한 상황이 연출될 것이라는 우려감을 나타낸 바 있다. 또한 주상복합 아파트, 오피스텔 등에도 가격상승을 예상했지만 대체적으로 틈새시장도 소강상태를 보이고 있다. 이는 정부가 주택거래신고지역 지정하는 등 실태조사 및 국세청 전담반 동원 등 강력한 후속조치가 있었기 때문이다. 대책 발표 이후 서울 마포구 공덕동에서 분양한 롯데캐슬 단지내 주거용 오피스텔이 프리미엄 최고 1억5000만원에 거래되기도 했지만 롯데케슬 오피스텔에 붙은 웃돈도 최근 들어서는 2000만~3000만원대로 주저 앉고 있는 형상이다. 한 공인중개사 사장은 “현재 서울 지역이 투기지역 및 투기과열지구, 주택거래신고지역 등의 규제로 분양권 금지, 양도세 실거래가 과세 같은 다양한 장치가 마련됐다”며 “부동산 탈·불법이 아니고서는 예전같이 매매차익 실현은 힘들다”고 현재의 부동산 정책 여파를 말해주고 있다. 그는 또 “현재 하향 안정세는 당분가 지속될 것”이라 예상했다. 정부의 대책이후, 된서리를 맞고 있는 투자자들은 사실상 단기 매매차익을 시현키가 어렵단 얘기다. 특히 불로소득은 물론 개발이익에 대해서도 철저히 환수함으로써 대책을 무력화시킬 수 있는 '물꼬'가 전부 차단됐다는 게 전문가들의 지적이다. 건설교통부의 관계자도 “입법 과정에서 원안이 훼손되지 않는다면 주택가격은 ‘10.29 대책’당시로 환원될 수 있을 것”이라면서 “지금으로서는 ‘8.31 대책’을 피해갈 방법은 전무하다”고 단언할 정도. 당시 양도세 강화 등 불로소득 환수장치가 마련되지 않으면서 여러 부동산 상품으로 시중 유동자금이 밀려드는 양상을 보였다고 정책담당자들은 설명하고 있다. ◆ 주택, 차익실현 없어지나? 또한 토지 시장에서도 주요지적에 대해 투기지역 및 토지거래허가구역으로 묶여 있어 토지의 차익실현도 어려운 실정이다. 김용덕 건설교통부차관은 “송파 등 개발예정지역에서 투기행위로 적발될 경우 철저한 세무조사, 지속적인 모니터링은 물론 평생 동안 관리해 나가겠다”고 밝힌 바 있어 단기차익을 노리는 전문 투자자들 조차도 위축시켰다. 이뿐 아니라 전문가들도 강화된 부동산 관련 세금에서 피해갈 방법은 거의 없다고 설명한다. 한 세무사는 “양도세 강화 및 보유세 확대 등은 시장에서 가수요자를 강력히 퇴출시킬 것”이라면서 “토지나 기타 틈새상품에 대해서도 매매차익은 세금 환수토록 돼 있는 만큼 주택을 통한 투기는 사실상 방법이 사실상 없다”고 말했다. 한때 증여 방식으로 피해갈 수 있을 것이라고 제기된 바 있지만 실제로 불가능하다. 오는 2007년부터 2주택자의 경우 양도차익의 50%를 내고 3주택이상인 경우 양도차익의 70%를 내게 된다. 그러나 현행 증여세가 신고가액의 40%를 내도록 돼 있는 부분과 비교하면 양도세를 내는 편이 유리하다. 따라서 증여 방식을 통한 대책 피하기는 어렵다는 것이다. 일부 다운계약서 등을 통해 세금을 줄이는 방식이 있을 수 있으나 이러한 편법도 매도자와 매수자간의 합의가 일치하기 어려운 현실적인 요건 때문에 사실상 불가능하다. 최근 주택거래 신고지역에서 한국 감정원 및 일선 구청에 신고된 실거래가를 살펴보면 시세와 거의 근접한 상태로 나타나고 있으며 부실신고 부분은 대책 이후 전혀 나타나지 않고 있다. 다만 변칙적인 불법거래 등에 대해서는 관리의 문제라는 설명이다. 이미 정부는 철저한 사후관리에 대한 의지를 강력히 표명하고 있다. 건교부측은 부동산 가격이 이상현상을 보이는 지역에 대해서는 즉각적인 조사 및 대응방안을 마련해 나갈 태세다. 한편 강남을 대체할 송파신도시개발과 수도권 택지개발지구의 주택공급이 늘어나는 상태로 이제는 주택을 통해 차익실현이 어렵다는 것에 무게가 쏠리고 있다.
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