부동산종합대책 과도한 재산 침해에 따른 위헌 논란 예고

이달 말 정부가 발표할 부동산종합대책을 두고 건설시장과 시민들의 반발이 예상되고 있다. 이번에 발표할 부동산종합대책에는 토지 못지않게 투기 억제책이 강도 높게 추진될 전망이어서 이들이 목소리를 높이고 있는 것. 이들은 부동산종합대책이 국민의 과도한 재산 침해에 따른 위헌 가능성과 건설경기 위축 등을 들고 있다. 게다가 금번 대책에는 농지와 공장 등 생산적 용도를 포함한 전국의 모든 투기목적 토지에 대해서도 양도 소득세를 최고 50%까지 중과한다는 방안도 검토 중인 것으로 알려져 논란의 수위는 한층 고조될 것으로 보인다. 또한 토지거래허가구역내 5년간 전매금지, 가구당 합산과세, 판교신도시 분양아파트 10년간 전매 제한 등도 국민의 이주권과 재산권을 제한하고 있다는 점을 들어 향후 위헌 소송도 예고하고 있어 정부의 부동산대책 발표에 관심이 집중되고 있다. ◆ 당정, 강력한 부동산 안정대책 논의 당정은 18일 서울 삼청동 총리공관에서 한덕수 경제부통리 겸 재정경제부 장관, 추병직 건설교통부 장관, 원혜영 열린우리당 정책위의장, 안병엽 열린우리당 부동산정채기획단장 등이 참석한 가운데 부동산대책 고위당정협의회를 갖고 부동산 시장 안정대책을 집중 논의했다. 특히 주거목적외 1가구 2주택 보유자에 대해서는 양도차액의 최대 60%를 양도소득세로 거둬들이고 토지에 대한 양도세율도 최고 50%까지 상향 조정키로 했다. 정부 관계자는 “주택과 마찬가지로 토지에 대해서도 모든 투기적 목적의 소유자에게 양도세를 중과한다는 것이 정부의 기본방침”이라며 “구체적인 세율이나 투기목적 판단 근거 등은 추후 논의할 예정”이라고 전했다. 당정은 이와 함께 현행 인별 합산과세 방식의 허점을 이용해 종합부동산세를 회피하는 것을 막기위해 세대별 합산과세 도입을 검토 중인 것으로 알려졌다. 당정은 또 이르면 내년 하반기 도입 예정인 기반시설부담금 징수시 토지개발행위뿐 아니라 건축행위에 대한 개발부담금도 동시에 거둬들이는 방안을 검토 중이다. 단순한 토지개발행위뿐 아니라 개발에 수반된 시세차익(개발부담금)까지 동시에 물린다는 것이다. 그러나 현재 재건축의 경우 일정부분을 임대주택으로 의무 공급하는 등 개발이익환수장치가 있다는 점에서 이중규제 논란이 불가피한 상황이다. 당정은 이 밖에 전국토의 21%에 해당하는 토지거래허가구역 내 토지 전매를 최장 5년간 제한하고 판교신도시 등 공공택지지구 내 아파트에 대해 10년간 전매를 금지하는 방안을 추진 중이다. 이날 회의에서 당정은 토지의 경우 주택에 비해 투기에 따른 시장과 경제 전반에 미치는 영향이 더욱 심각하다고 보고 보다 강력한 투기차단 대책과 병행해 투기로 인한 불로소득을 원천적으로 환수한다는 데 의견을 같이 했다. 당정은 이를 위해 현행 공시지가 기준 6억원 이상(상업용 나대지는 40억원 이상)에 대해 부과하고 있는 종합부동산세를 3억원 또는 4억원 이상으로 대폭 하향 조정해 종부세 부과대상을 대폭 확대키로 했다. 당정은 택지개발 등 공공사업 시행과정에서 토지보상금이 또다시 주변 토지시장으로 흘러드는 것을 방지하기 위해 현행 현금 위주의 보상금 지급을 일정금액 이상에 대해 사업시행 후 해당지역에 건설되는 아파트나 토지 등 현물로 지급하도록 의무화하기로 했다. ◆ 부동산 대책 위헌 가능성 제기돼... 그러나 이와 같이 검토 중인 가구별 합산과세, 토지 양도세 중과, 토지거래허가 및 판교신도시 내 전매강화 등에 대해 논란이 예고된다. 정부가 이같은 국민의 재산권과 이주권을 제한하는 초헌법적 조치를 마련 중인 것으로 알려지면서 건설업계와 해당 국민의 반발도 확산되고 있다. 과열된 부동산의 개발과 투기를 막기위한 정부의 특단의 조치로 보이지만 헌법상 보장된 사유재산권을 과도하게 침해했다는 점에 논란은 불가피할 것으로 보인다. 특히 종부세 세대별 합산과세나 전매 제한 강화 등은 위헌소송도 제기되고 있다. 실제로 지난 3월 재건축 추진 단지에 대해 임대주택을 의무적으로 공급토록 한 재건축개발이익환수제와 관련, 전국 200여개 재건축조합원이 헌법소원을 제기해놓은 상태다. 정부가 충분한 검토를 거쳤다고 하지만 지난 80년대 말 추진됐던 토지초과이득세제나 택지소유상한제 등이 위헌 결정으로 폐지된 점을 고려할 때 현재 정부가 추진 중인 강력한 대책도 위헌 소지에 휘말릴 가능성을 배제할 수 없다. 특히 세대별 합산과세의 경우 지난 2002년 8월 헌법재판소가 금융소득 부부합산과세에 대해 위헌 결정을 내렸다는 점에서 논란이 예상된다. 혼인이나 가족관계를 이유로 세금을 더 물리는 것은 부당한 차별행위로 위헌 소지가 크기 때문이다. 또 판교신도시 등에 대한 10년간 전매 제한 등의 경우도 ‘헌법상 합리적 이유가 있을 경우’만 가능토록 한 재산권 제한 범위를 넘어서는 것으로 위헌 소지가 있다는 주장이 우세하다. 위헌 소지는 없다 하더라도 시행 과정에서 엄청난 혼란도 예상된다. 1가구 2주택에 대한 양도세 강화의 경우 실제 거주 여부를 파악하는 데 어려움이 있다. 또 토지에 대한 양도소득세 중과의 경우 예외조항으로 검토 중인 ‘생산적 용도’를 어떻게 판단할지도 관심사다. 이 밖에 1가구, 2가구, 3가구 등 계량화가 가능한 주택과 달리 토지의 경우 어떤 기준으로 양도세 중과 범위를 결정할지도 쟁점이 될 것으로 보인다. 이와 함께 기반시설부담금에 개발부담금까지 물릴 경우 기존 재건축개발이익환수제와의 이중과세 논란은 물론 대상 선정과 징수금 산정 등에서 혼란이 불가피할 것으로 보인다. 한편 8월 말 발표되는 강력한 부동산정책이 부동산 시장 안정대책이라고는 하나 경기를 위축시킬 것이란 의견이 민간과 정부 내에서도 제기되고 있어 향후 정부의 대응에 귀추가 주목되고 있다.
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