판교 신도시 투자 효과성 논란

판교신도시 공영개발 방침 발표로 ‘판교를 택할 것인가, 다른 곳을 눈을 돌릴 것인가’라는 효과성에 대한 논란이 일고 있다. 이는 공영개발을 했을 경우 분양가를 낮추고 개발이익 환수를 쉽게 할 수 있는 장점이 있는 반면 임대 주택 공급으로 인한 강남 대체 효과가 없어져 집값 불안의 요인이 될 수 있다는 것이다. 게다가 전문가들 사이에도 시각은 엇갈린다. 연가연동제와 전매제한, 중대형(25.7평 초과) 아파트 채권입찰제로 인해 판교의 투자 매력이 사라졌다는 주장이 있는 반면 “판교는 서울 강남 대체지로 투자 가치는 여전하다”는 반론도 거론되고 있다. 이와 같이 판교의 공영개발을 추진하게 된 가장 큰 이유는 분양가를 낮추고 중대형 임대아파트를 공급할 수 있기 때문이다. 즉 주택공사 등 공공부문이 주체가 되면 분양가 관리도 쉬워지고 임대주택 공급 등이 한결 쉽다는 것. 정부는 이를 통해 판교는 물론 경기도 분당, 용인, 평촌, 안양 등 인근지역 집값도 자연히 안정될 수 있을 것으로 기대하고 있다. 정부의 고위관계자가 "판교신도시 분양가가 높게 책정될 경우 주변 집값 상승 등 여러가지 부작용을 초래하는 만큼 집값 안정을 위해서는 공영개발만큼 좋은 정책대안이 없다"고 말한 점도 이 같은 이유에서다. 그러나 판교신도시의 강남 대체효과는 사라지게 돼 오히려 강남 및 판교 인근의 중대형 집값 불안을 야기시킬 수 있다는 지적도 만만찮다. 한 업계 관계자는 "판교신도시의 가장 큰 목적은 강남 주택과 중대형 수요를 충족시키는 데 있었다"면서 "하지만 공영개발을 통해 저가형 임대주택과 분양주택을 공급하게 되면 오히려 강남과 주변 집값 불안요인이 더 악화될 가능성도 있다"고 강조했다. ◆정부 늦어도 내년 정부는 판교 분양을 주택법 개정과 환경영향평가 등을 거쳐 늦어도 내년 중반쯤에는 실시한다는 방침이다. 공급물량은 당초 2만6800가구보다 10% 가량 늘어나는 3만 가구. 이 중 중대형 아파트는 기존의 6600가구(임대 포함)보다 3200가구가 늘어나 1만 가구 가량이 공급된다. 중대형 아파트 중에는 10년 임대 후 일반에 분양되는 임대아파트 물량이 1천~1천5백 가구 정도 포함될 전망이다. 또 주상복합 아파트도 1천2백66가구가 예정돼 있다. 25.7평 이하의 경우 수도권에 거주하는 무주택자로서 청약저축·부금·예금 가입자면 누구나 청약이 가능하다. 중대형 아파트의 경우 수도권에 거주하고 있는 청약 예금 가입자면 청약을 할 수 있다. ◆판교는 아직도 상한가? 정부는 판교신도시의 투기와 주변 지역 아파트 가격의 상승을 막기 위해 판교신도시 분양 아파트에 원가연동제(분양가 상한제)를 도입, 분양가를 대폭 낮출 방침이다. 또 이로 인해 주변 시세와의 차이가 커지면서 최초 분양자가 과도한 시세차익을 거두는 것을 막기 위해 분양권 전매제한기간을 기존 5년에서 10년으로 늘리기로 했다. 중대형은 여기에 채권입찰제가 병행 실시된다. 이에 따라 판교신도시의 투자가치는 사실상 사라졌다는 지적이 많다. 업계 관계자는 “판교가 다른 지역에 비해 입지조건이 좋은 것은 사실이지만 10년간이나 전매를 제한하면 투자가치는 반감될 것”이라고 말했다. 반면, 수도권 주변에 판교만한 입지조건을 갖춘 곳이 없는 만큼 투자처로서 매력은 여전하다는 반론도 적지 않다. 게다가 원가연동제로 분양가가 크게 떨어지고, 가수요가 사라지면서 실수요자의 당첨 가능성이 높아지는 것 등도 장점으로 꼽힌다. 한 주민은 “부동산 투자에서 10년은 그렇게 긴 기간은 아니다”며 “판교는 강남 수요를 대체할 만한 가장 유력한 후보지”라는 것이다. 주상복합 아파트는 경쟁 입찰 방식으로 민간에 택지를 공급해 분양될 예정인데, 원가연동제 적용을 받지 않을 경우 틈새 투자처로 부상할 것이라는 분석이다. 그러나 판교가 비행고도제한 지역으로 묶여있어 25층 이상을 짓지 못하는 것이 단점이다. 보유자금이 적은 실수요자는 10년 임대 이후 분양전환하는 중대형 장기임대주택을 노려 볼 만하다. 임대료가 시세의 70% 선으로 저렴한 데다 전매제한으로 돈이 묶이지 않는다는 게 장점이다.
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