급성장세 불구…수익률 급락위험

1조8000억엔대에 이르는 일본 리츠(부동산투자신탁:REITs)시장이 과열현상을 보이고 있다. 특히 80년대 부동산버블 붕괴이후 복합불황이 25년간 계속되면서 채권·주식 등 금융시장이 침체를 면치 못하는 가운데 수익성이 높은 새로운 투자수단인 리츠시장이 급성장하고 있다. 전문가들은 리츠시장의 급신장과 저금리기조 지속에도 불구, 실질가치보다 높게 평가돼 버블이 생긴다고 주장하며 앞으로 투자수익률 둔화나 급락할 가능성도 높다고 우려하고 있다. 반면 국채·주식시장이 미진하고 저금리체제인 일본 금융시장에서 그나마 투자수익률이 높은 리츠투자가 활성화될 수밖에 없다며 고수익이 계속된다는 반론도 만만치 않은 상황이다. 이와 관련 현지 경제전문가는 “시장확대에도 불구하고 리츠펀드의 투자수익률이 하락하고 있어 지난 2003년 투자수익률이 6%이던데 반해 현재는 4%수준에 불과하다”고 지적했다. 그는 또 “투자수익률 하락은 결국 부동산 매입비용이 증가했음을 반증하는데 최근에는 부동산 거래시 순자산가치의 40%수준에 이르는 프리미엄까지 나타났을 정도”라고 덧붙였다. 그러나 여전히 상당기간 리츠시장의 성장세가 이어질 것으로 전망하는 견해가 우세하며 오히려 신규 리츠펀드 설립을 추진하는 등 운용을 확대하겠다는 금융기관들도 속속 늘고있다. 미국 부동산투자회사 헤이트먼 인터내셔널 기우라 다카유키 일본 지사장은 “현재 일본의 리츠시장 과열에 대한 우려가 상당히 높지만 별다른 투자대안 역시 없다”고 잘라 말했다. 그는 또 “현재 10년만기 일본 국채수익률이 1.4%에 불과한 실정이라 리츠투자에 따른 4%수준의 수익률까지 포기할 수 없다고 생각하는 투자자가 더 많다고 생각한다”고 덧붙였다. 이런 배경에는 BOJ(일본중앙은행)의 현행 제로금리정책이 유지되는 상황에서는 국채로 고수익 실현이 어렵고 주식시장 위험은 더욱 감수할 수 없다는 현지 투자심리가 깔려있다. 따라서 여전히 부동산개발투자에 대한 미련을 버리지 못한 일반 투자자는 물론 연·기금과 지방은행에 이르기까지 수익률 하락도 외면한 채 리츠투자를 감행하고 있는 것으로 보인다. 이와 관련 스미토모부동산은 1000억엔의 펀드를 조성, 오피스빌딩에 투자한다는 계획을 밝혔으며 미쓰비시·미쓰이코퍼레이션도 물류 투자를 위한 리츠펀드의 설립을 추진하고 있다. 미쓰비시자산운용 하나이 다케시는 “투자수익률 자체는 작년보다 하락하겠지만 금융권의 저금리기조가 유지되는 한 리츠시장은 지속적인 호조를 보일 것으로 전망된다”고 말했다. 한편 일본의 리츠펀드는 지난 2002년 최초 설립이래 현재 15개로 자산규모는 총 1조8000억엔에 이르는데 일부 민간연구소는 올해 운용자산규모가 2조2000억엔대로 확대될 것으로 전망하고 있다.
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