부동산1번지 스피드뱅크가 서울을 비롯한 수도권아파트의 2007년 연초대비(2007년6월21일기준) 매매가 변동률을 조사한 결과, 서울은 0.30% 오르는 데 그쳐 지난 해 같은 기간 상승률(9.00%)의 3% 수준에 불과한 것으로 조사됐다.
특히 작년 동기간 각 15.06%, 6.38%씩 상승했던 신도시와 경기 지역은 올해 각 0.98%, 0.13%씩 하락하며 일제히 내림세를 보여 대조를 이뤘다. 반면 인천은 2.84% 상승해 수도권에서 가장 높은 상승률을 기록하며, 유일하게 지난해(1.91%)보다 매매가격이 상승한 것으로 나타났다.
지난 해 판교분양 및 뉴타운 개발 등의 호재와 양도세 부담으로 인한 매물 감소 등으로 아파트값이 상승세를 보인 것과는 달리 2007년 상반기 수도권 아파트시장은 연초부터 터진 정부의 1.11대책 여파로 거래가 급감하며 가격이 약세로 돌아서기 시작했다. 재건축·재개발을 포함한 민간아파트에 분양가상한제가 확대·적용되기로 한 데다 담보대출 1인 1건 제한 등 각종 대출 규제가 시행되면서 매수심리가 얼어붙어 가격 하향세가 뚜렷하게 나타났다.
특히 버블세븐 지역 등 지난해 하반기 집값이 급등했던 곳을 중심으로 아파트값이 조정 국면에 진입했다. 종부세 부과 등 연이은 매머드급 악재는 버블세븐 지역에 큰 영향을 미쳤고, 작년 가을 뒤늦게 막차 탄 일시적 1가구 2주택자들이 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 급매물을 내놓기 시작하면서 가격 하락세가 이어졌다.
이와 함께 실수요자 중심의 청약제도 개편과 함께 아파트값 추가 하락에 대한 기대감으로 수요자들이 관망세로 돌아선 채 주택 매입을 보류해 지난해 하반기 활발했던 거래가 뚝 끊기면서 거래 공백 상태가 장기화됐다.
서울을 비롯한 수도권 모두 그동안 비인기지역으로 분류됐던 강북권과 수도권 외곽지역들이 일제히 강세를 보이며 지난해와는 달리 높은 상승률을 기록했다.
서울은 강북구(3.35%), 도봉구(3.32%), 서대문구(3.15%), 성동구(3.14%), 동대문구(3.03%)순으로 올라 연초 이후 전반적인 약세 기조 속에도 실수요층이 두터운 강북지역의 경우 상승세를 유지한 것으로 나타났다. 반면 양천구가 4.84% 떨어져 서울에서 가장 큰 하락폭을 기록한 가운데 강동구(-3.59%), 송파구(-3.48%), 강남구(-1.73%), 서초구(-1.24%) 순으로 떨어져 전통적인 강세 지역인 강남권이 일제히 내림세를 보인 것으로 집계됐다.
- 의정부, 수도권 전체 매매가 상승률 1위
경기도는 의정부가 9.03% 상승해 수도권 통틀어 가장 높은 상승률을 보였다. 의정부는 교통여건 개선과 함께 뉴타운 개발 기대감 및 신규 공급 감소에 따른 수급불균형 심화로 아파트값이 강세를 보였다. 이어 인근 동탄신도시 입주 영향을 받은 오산시가 4.86% 올랐고, 경원선 개통 호재가 더해진 양주시가 4.41% 오르며 뒤를 이었다. 그밖에 광주시(3.57%), 이천시·시흥시(3.06%), 동두천시(2.85%), 포천시(2.72%), 남양주시(2.40%) 등의 순으로 상승해 그간 가격 상승에서 다소 소외됐던 경기 북부권과 외곽 지역이 저평가 인식 속에 교통호재 등 개발 기대감이 형성되면서 오름세를 주도했다.
이에 반해 과천시가 6.37% 하락해 수도권 전체 중 가장 하락폭이 컸으며, 성남시(-1.64%), 군포시(-1.05%), 용인시(-0.64%), 파주시(-0.62%), 안양시(-0.44%) 순으로 가격이 하락해 그간 상승세의 중심에 있었던 남부 지역이 눈에 띄는 약세를 보였다.
신도시는 올 상반기 ‘분당급 신도시’ 발표 등으로 2기 신도시에 관심이 쏠린 가운데 1기 신도시가 중동을 제외하고 일제히 하락세를 나타냈다. 지난 해 집값 담합 논란 속에 호가 상승세가 두드러졌던 산본이 1.99% 떨어져 내림폭이 가장 컸다. 이어 평촌(-1.41%), 분당(-1.19%), 일산(-0.90%) 순으로 하락했고, 중동이 0.94% 올라 유일한 오름세를 보였다.
인천은 올 3월 인천공항철도 개통과 함께 아시안게임 유치 등 호재가 잇따르면서 남구(5.05%), 중구(3.79%), 계양구(3.63%), 남동구(3.30%), 연수구(3.15%) 순으로 오름세를 나타냈다. 반면 지난 해 검단신도시 호재로 일시적인 급등세를 보였던 서구는 0.58% 상승에 그쳐 인천 지역에서 가장 낮은 오름폭을 기록했다.
분양가상한제 직격탄, 재건축아파트 전체 하락세 주도
- 송파구 7.34%↓, 과천 10.74% ↓
한편, 재건축아파트는 분양가상한제의 직격탄을 맞으면서 전체 하락세를 주도했다. 서울과 경기지역이 각각 1.72%, 2.06% 하락해 모두 마이너스 변동률을 나타냈다.
재건축아파트 시장은 연초 대출규제 강화로 자금압박이 커진 데다 분양가상한제, 채권입찰제 적용 방침 등으로 재건축 수익성 악화가 불가피해지면서 매수세가 실종돼 침체가 더욱 가속화됐다.
지역별로는 서울의 경우 송파구가 7.34% 떨어져 서울에서 가장 내림폭이 컸고, 이어 강동(-6.47%), 강서(-4.45%), 관악(-4.36%), 강남(-3.19%), 금천(-2.06%), 서초(-1.87%) 순으로 가격이 하락했다. 반면 용산역세권 개발 등 호재가 잇따른 용산이 4.38% 상승해 가장 많이 올랐고 이어 마포(3.66%), 동작(1.67%), 구로(1.61%) 등의 순으로 오름세를 보였다.
경기도 역시 지난해 급등세를 보였던 과천과 성남의 약세 두드러졌다. 과천은 10.74% 하락해 수도권에서 가장 큰 폭의 하락세를 나타냈고 성남은 4.83% 떨어져 뒤를 이었다. 그밖에 부천(-1.71%), 안산(-0.97%), 고양(-0.36%), 안양(-0.34%) 순으로 내림세를 기록했다. 반대로 수원(5.36%), 의정부(4.64%), 의왕(1.96%), 용인(1.14%)은 소폭 상승했다.
올 상반기 재건축을 제외한 일반아파트값은 서울 0.69%, 경기 0.17% 올라 재건축아파트에 비해 약세가 비교적 덜했던 것으로 나타났다.
전세가 서울 1.27%, 경기 0.87% 상승, 안정 기조 유지
- 2006년 상반기보다 오름폭 둔화
- 비강남권 및 경기권 중소형 아파트 강세 vs 강남권 약세
한편, 2007년 상반기 서울 아파트 전세값은 비교적 안정세를 유지한 것으로 나타났다.
부동산1번지 스피드뱅크가 서울을 비롯한 수도권아파트의 2007년 연초대비(2007년6월21일기준) 전세가 변동률을 조사한 결과, 서울은 1.27%, 신도시 0.19%, 경기 0.87%, 인천 2.86%씩 각각 오른 것으로 조사됐다. 인천이 유일하게 지난해(2.54%)보다 오름폭이 컸던 것을 제외하면 전반적으로 2006년 같은 기간 상승률(서울 3.83%, 신도시 4.68%, 경기 3.13%)에 비해 오름폭이 낮아졌다.
지난해 물량부족과 쌍춘년 결혼수요 증가 등으로 인한 수급불균형으로 ‘전세대란’까지 우려되며 높은 상승률을 보였던 것과는 달리 올 상반기 수도권 아파트 전세가격은 수요가 줄어들면서 전반적으로 안정 기조를 나타냈다.
가격이 저렴한 비강남권 및 경기권의 중소형 아파트를 중심으로 꾸준한 오름세를 나타냈고, 개발 호재가 있는 지역들에서는 매매가격과 동반 상승세가 나타났다.
서울의 경우 학군수요 감소 및 매매가 하락에 따른 전세가격 동반하락으로 강남권 전세가가 약세를 보인 반면 강북권은 신혼부부 전세 수요와 경전철 주변 단지 전세수요 증가로 강세를 보여 강남권과 비강남권의 전세시장 양극화 현상도 심화됐다.
서울은 성동구(3.23%)가 가장 높은 상승세를 보인 가운데 강북구(3.17%), 관악구(3.00%), 영등포구(2.60%) 순으로 상승해 매매가격과 함께 전세가에서도 강북권과 서부권 등 비강남권의 오름세가 두드러졌다. 반면 전통적으로 학군 수요로 인한 강세 지역인 양천구(-3.21%)와 강남구(-0.74%), 송파구(-0.43%) 등은 연초 겨울방학철부터 꾸준한 약세가 이어진 결과 일제히 가격이 하락했다.
경기도에서는 동두천시(6.52%), 의정부시(6.31%) 등 경기 북부지역이 강세를 보였고, 과천시(-1.47%), 화성시(-1.41%), 오산시(-1.13%), 하남시(-0.72%), 파주시(-0.45%), 군포시(-0.21%)는 내림세를 나타냈다.
신도시는 평촌(1.17%), 중동(1.15%), 일산(0.90%)이 상승하고, 산본(-2.03%), 분당(-0.16%)은 전세가격이 하락했다. 이밖에 인천은 계양구(4.22%)가 가장 많이 올랐고, 서구(0.43%)가 매매가격과 함께 전세가격도 동반 약세를 보였다.