[시사포커스 / 김은지 기자] 주택 취득에 들어간 자금 중 차입금이 69% 이상을 차지하는 걸로 나타나 국세청은 “차입을 가장한 편법 증여인지 살필 것”이란 방침이다.

23일 국세청은 국토교통부·지자체 등 관계기관 합동조사로 통보된 탈세의심자료와 최근 고가아파트 취득자에 대한 자금출처를 전수 분석해 탈루혐의를 포착하고 257명을 대상으로 세무조사에 착수한다며 이같이 밝혔다. 최근 서울 등 일부지역에서 아파트 가격이 상승세를 지속하는 가운데 거래량이 증가 추세를 보이면서 아파트 취득 과정에서 탈루 개연성이 높아지고 있는 배경에서다.

국토교통부 등 관계기관 합동조사 결과 통보된 자료의 자금조달계획서를 바탕으로 주택 취득에 소요된 자기자금과 차입금(부채) 비율을 비교 검토한 결과 취득금액 5124억 원 중 자기자금은 1571억 원에 불과했다. 반면 차입금(부채)은 3553억 원으로 그 비중이 69%를 차지해 자기자금보다 2배 가량 높았다.

이에 국세청은 부모 등 친인척간의 차입금에 대해 차입을 가장한 편법증여인지 여부를 금융거래내역과 금융정보분석원(FIU) 정보 등 과세인프라를 확인해 중점적으로 검증할 방침이다.

또한 부모 등 특수관계자로부터의 차입, 금융기관 대출, 전세보증금 등 부채를 이용해 주택을 취득하는 경우 원리금 상환이 자력으로 이루어지는지 여부를 부채를 전액 상환할 때까지 전 과정을 세무조사에 준하는 수준으로 철저히 ‘부채사후관리’하고 검증하겠다는 계획이다.

이를 위해 국세청은 현재 연간 1회 실시하고 있는 부채사후관리 점검 횟수를 2회로 확대하고, 부모 등에 의한 채무 면제 및 원금?이자 대신 변제, 무상대여 및 적정이자율(연4.6%) 지급 여부, 본인 소득은 부채상환에 사용하고 생활비는 부모가 지출하는 경우 등 모든 편법증여 행위에 대해 수증자는 물론 증여자 금융자료까지 촘촘히 검증할 예정이다.

특히 고액 장기부채에 대해선 채무 면제 및 사실상 증여 여부 등을 소득?금융자료를 통해 면밀히 점검해 탈루혐의가 있는 경우 즉시 세무조사로 전환해 엄정히 대응할 계획이다.

조세전문가의 조력을 받아 날로 지능화되는 계획된 변칙증여에 대해서는 자금조성 과정 전반에 대한 금융조사를 실시하고 본인 자금원천은 물론 필요 시 부모 등 친인척간의 자금흐름과 취득한 부동산의 자금원천이 사업자금의 유출에서 비롯된 경우에는 해당 사업체까지 조사대상을 확대하겠단 방침이다. 이밖에도 부정한 방법으로 탈세한 사실이 확인되는 경우 ‘조세범처벌법’에 따라 고발하는 등 법과 원칙에 따라 엄정 조치를 하겠다고 국세청은 전했다.

아파트 매매 거래량이 급증하는 등 부동산 과열이 야기되자 지난 17일 정부는 15억원 넘는 아파트 대출 전면 금지, 9억원 이상 아파트 대출 한도 축소 등을 담은 12·16 부동산 대책을 내놓은 데 이어 고가아파트 등 취득자에 대한 세무조사를 이어가면서 부동산 안정책에 힘을 싣는 걸로 보인다.

이번 조사대상은 먼저 지난 10월 11일부터 오는 27일까지 국토부, 행정안전부, 금융위원회, 국세청, 서울시·관할구청, 금융감독원, 한국감정원 등 32개 관계기관에서 서울지역 거래 신고내용조사와 관련해 통보된 탈세의심자료를 바탕으로 선정됐다.

서울지역 관계기관 합동조사결과 지난 8월 이후 서울 전역에서 3억원 이상 주택을 실거래한 신고내용과 매수자가 제출한 자금조달계획서를 확인한 탈세의심자료 531건이 지난달 28일 국세청에 통보됐다.

이중 증여세 신고기한이 아직 경과하지 않는 등 혐의 파악이 어려운 건 등을 제외하고 부모 등 친인척으로부터의 고액 차입금 등으로 아파트를 취득했으나 소득?재산 상태에 비추어 변제능력과 자금출처가 불분명한 탈루혐의자 101명이 조사대상자로 선정됐다.

관계기관 합동조사에서 대표적인 사례 유형을 보면 40대 의사가 배우자와 함께 고가 아파트를 공동 취득하면서 부모로부터 현금을 증여 받았으나 차입금으로 신고한 혐의, 미성년자가 부모의 돈으로 고가 아파트를 취득하고 부모 외 친인척 4인으로부터 자금을 분산 증여받은 걸로 허위 신고해 변칙증여를 받은 혐의, 20대 중반 직장인이 서울 주택을 취득하면서 취득자금 80%를 모친으로부터 차용한 걸로 허위신고해 증여세를 탈루한 혐의 등이 있었다.

이외에도 최근 수도권 및 대전·부산 등 지방 과열지역 고가 아파트 취득자들을 대상으로는 NTIS(차세대국세행정시스템), 국토부 자금조달계획서, 금융정보분석원(FIU) 정보 등 과세 인프라를 활용한 전수분석을 통해 부모 등으로부터 현금을 편법증여 받거나 사업자가 사업소득을 탈루하는 등 자금출처가 불분명한 탈세혐의자들이 선정됐다.

예를 들어 소득이 전혀 없는 30대 여성이 고급빌라를 취득하면서 부모로부터 취득자금을 증여 받고 증여세를 탈루, 20대 초반 사회초년생이 3개의 주택을 취득하면서 부동산업에 종사하는 모친 등으로부터 취득자금을 편법증여 받은 경우, 요식업을 운영하는 20대가 신고소득이 많지 않음에도 고가의 아파트를 취득하여 사업소득 누락 및 편법증여 받은 혐의 등이 대표적이다.

아울러 주택을 수백 채 보유한 대규모 임대사업자를 중심으로 현장정보 수집, 국토부 ‘주택임대차정보시스템’ 등 다양한 과세정보를 활용해 보유하고 있는 주택 수, 주택의 입지·시세 등에 비해 임대소득을 축소신고 또는 탈루한 혐의자들이 지목됐다. 임대사업 외에 별도의 사업체를 운영하는 일가족이 다수의 주택을 보유하고 있음에도 주택 취득현황(취득금액)과 그간 신고한 소득금액을 비교한 결과 자금출처나 세대원의 주택 취득과정이 불분명한 사업자 등을 조사대상자로 선정했다는 게 국세청 측 설명이다.

대표적으로는 주택 신축분양 및 주택임대 법인이 가족, 친인척, 직원 등 10여 명의 이름을 빌려 수입금액을 분산하고 주택 임대소득을 신고하지 않고 누락하거나, 주택 수십 채를 보유한 주택임대업자가 월세 증빙을 요구하지 않는 학생들에게 임대하고 임대소득을 전액 누락한 혐의 등이 있었다.

한편 최근 부동산 대책에 따라 다주택자의 양도소득세, 종합 부동산세 중과 등 조세부담을 회피하기 위한 법인 설립이 증가하고 있는 걸로 나타났다. 주택임대 사업자 등록일 기준으로 2017년 법인 수는 2062개에서 2018년 2623개로 27.2% 가량 증가했으며 올해는 전년대비 40.8% 늘어난 3693개였다. 신규 설립 법인은 2017년 300개에서 지난해엔 561개로 87% 늘어났으며 금년엔 1070개로 전년 대비 90% 넘게 증가했다. 지난해 9월 13일 기준 주택임대 신규설립 법인 1294개다.

이에 국세청은 지난 2017년부터 올해까지 향후 주택임대 법인의 종합부동산세 합산배제 적정신고 여부를 점검해 707명을 대상으로 23억원을 추징할 계획이다. 또한 주택임대소득 등 법인세 신고 적정 여부 등을 세밀하게 검증하고 주택임대업자가 법인으로 전환한 경우 내야하는 양도소득세 이월과세 적정 여부에 대해서도 정기적으로 점검할 방침이다.