영화 <대부(The Godfather)>는 역대 최고의 명작으로 꼽힌다. ‘마피아를 주제로 한 가족 영화’로 평가되며, 음미할수록 깊은 뜻을 지닌 명대사가 많다. 마피아 보스인 ‘돈 콜레오네’의 문제 해결방식은 ‘사람을 안다는 것’에 기반을 두고 있다.

돈 콜레오네는 큰아들(소니)이 적들의 습격을 받고 화를 내자 아버지가 충고한다. “적을 미워하지 마라. 너의 판단력이 흐려진다.”

영어에서 분노(anger)와 위험(danger)은 알파벳 하나 차이다. 화가 난 상태에서 한 말과 행동은 분명 위험하다. <대부>에 큰아들도 결국 분노를 참지 못하고 섣부르게 행동하다가 적들의 매복에 걸려 저격을 당해 사망했다.

분노와 웃음에 관해 좋은 말들이 많다. ‘웃는 시간은 신과 함께 한 시간이며, 화를 내는 시간은 지옥에 있는 시간이다’도 있고, ‘분노는 멋진 순간을 훔쳐가는 도둑이다’라는 표현도 있다. 독일 속담에 ‘분노 뒤에는 후회가 따른다’는 게 있는 데 세상의 이치를 정확히 보여준 것 같다.

<‘부동산 울화병’이 대한민국을 뒤덮었다>

대한민국 국민들이 온통 분노 상태다. 수도권은 수도권대로, 지방은 지방대로 ‘부동산 민심’이 좋지 않다. 자세히 보면 수도권도 서울 강남, 서울 비강남, 서울 주변 도시 별로 부동산 얘기만 나오면 모두 화부터 낸다. 집값이 오른 사람들은 높아진 재산세와 종합부동산세 때문에 화를 내고, 집이 없거나 비싼 집을 쳐다만 봐야하는 사람들은 좌절감과 상실감 때문에 화를 낸다.

문재인 대통령이 가진 ‘국민과의 대화’에서 30대 워킹맘은 “내 집 하나 마련하는 게 서민들의 꿈이자 목표인데, 서울에서는 내 집 마련하는 게 어려울 만큼 아파트 가격이 많이 올랐다고 생각한다”며 답답한 속내를 드러냈다. 서울 강남의 집값이 오르니 주변의 집값이나 전세가격이 오르고, 돈이 부족한 중산층이나 서민들은 ‘집값 상승의 물결’에 밀려 서울 도심에서 점점 먼 곳으로 밀려나고 있기 때문이다.

분노는 판단력을 흐리게 한다지만, 사람이 화를 내지 않고는 살 수 없다. 그렇다고 무작정 화를 내면 결국 화를 내는 자신이 가장 큰 피해자가 된다. 그런 만큼 화가 날 때는 아무런 결정이나 행동을 하지 말고 잠시 쉬었다가 차분히 분노의 원인과 대응 방안을 생각해보는 게 좋다. 특히 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 보면서 ‘화풀이 대상’을 잘 고르는 게 매우 중요하다.

<집값이 뛰어도 너무 뛰었다>

문재인 정부는 지난 2년 7개월 동안 “부동산 문제는 자신 있다”고 말해왔다. 문재인 대통령도 지난 11월 ‘국민과의 대화’에서 “부동산 문제는 자신 있다고 장담하고 싶다”는 묘한 문장을 써가면서 국민들을 홀렸다. 김수현 전 청와대 정책실장과 김상조 현 정책실장은 “집값을 반드시 잡겠다”고 했다. 김수현 전 실장은 “(부동산에서) 시장은 정부를 이길 수 없다”고 장담했다. 그리고 부동산대책을 무려 17차례 내놨는데, 결과는 ‘정부의 완패, 시장의 승리’였다. 대책이 나올 때마다 서울 집값은 급등했다.

경제정의실천시민연합(경실련)은 문 대통령 취임 당시와 임기반환점을 돈 시점에서 서울 아파트 3.3㎡(평)당 가격을 비교한 자료를 발표했다. 3415만원(2017년 5월)이던 3.3㎡당 가격은 5051만원(2019년 11월)으로 무려 46.4% 뛰었다. 국민은행 시세 자료를 바탕으로 서울의 34개 주요 아파트 단지를 분석한 결과다.

부동산포털인 부동산114도 지난 2년 반 동안 서울에서 실제로 거래가 된 아파트 24만여 채를 모두 분석해 봤더니 2017년 상반기 이후로 서울 아파트 가격이 평균 41%가 올랐다. 특히 강남구는 53%로 가장 많이 올랐고 종로 같은 강북 지역도 50% 넘게 올랐다. 서울이 대체로 급등세를 주도했다.

<문재인 정부의 ‘불로소득 주도성장’ 수혜는 누가 봤나?>

경실련은 문재인 정부 대통령비서실에서 근무했거나 근무 중인 1급 공무원 이상 공직자 76명 가운데 아파트와 오피스텔을 보유했다고 신고한 65명의 아파트·오피스텔 재산을 시세 기준으로 분석했다. 그 결과 청와대에서 근무한 전·현직 참모진의 부동산 재산이 최근 3년간 8억 2천만 원에서 11억 4천만 원으로 평균 3억 2천만 원 증가했다고 발표했다.

김수현 전 정책실장은 문재인 정부 부동산 정책의 설계자로 불린다. 김 전 실장이 재산공개 당시 6억4800만원으로 신고한 과천 주공6단지 24평 아파트는 2017년 초 8억~9억 원 선이었는데 지금 20억 원(40평 배정 기준)을 호가한다. 경실련은 가격이 10억4000만원 상승해 집값의 2배를 넘었다고 설명했다. (그는 집값 상승분을 정책 실패의 책임감을 지고 내놓을까?)

부동산 투기 의혹 와중에 지난 3월 낙마한 김의겸 전 청와대 대변인은 재개발 상가주택을 최근 매도했다. 1년여 동안 8억8000만원의 시세차익이 생겼다. 총선 출마설이 나돌고 있는 가운데 더불어민주당에 복당 신청을 했다.

“모든 국민이 강남 가서 살 이유는 없다”고 말했던 장하성 전 정책실장의 잠실아시아선수촌 아파트(52평)는 10억7000만원 올랐다. 그는 지난 3월 주중 대사로 부임하면서 전세(11억~12억선)를 놓지 않고 비워두고 있다. 재력(신고재산 104억 원)이 워낙 탄탄하기 때문으로 풀이된다.

청와대 전·현직 참모 가운데 집값 상승분만 보면 주현 중소벤처비서관은 13억8천만 원, 여연호 국정홍보비서관은 11억 3천만 원, 김조원 민정수석비서관은 11억 원이 각각 상승했다.

문재인 정부 구성원들의 ‘엄청난 불로소득(집값 상승)’에 많은 국민들이 “이건 소득주도성장이 아니라 불로소득 주도성장”이라고 외쳐대고 있다. 문재인 대통령은 이런데도 “전국적으로 집값은 하향 안정되고 있다”고 말했다. 국정 최고책임자가 수도권과 지방간 ‘’부동산 양극화‘를 ’부동산 안정‘이라고 마구 우기는 모습은 많은 국민들을 아연실색하게 만들었다.

문재인 정부는 이런데도 “부동산 가격을 잡겠다”며 각종 대책을 내놓고 있다. 역대 정부가 좀처럼 쓰지 않던 분양가상한제도 도입했다. 집값 상승의 주범이 ‘다주택자, 고가 주택 보유자, 특정 지역 거주자’라며 이들을 때려잡는 정책을 편다. (장하성 김수현이 여기에 해당된다는 사실은 절대 언급하지 않는다) 그러면서도 정작 집값을 잡지 못하는 현실을 보면 이들은 ‘부동산 정책이 아니라 부동산 정치’를 하고 있음에 분명하다. 집값 상승의 혜택을 보는 소수 대 집값 상승에 분노하는 다수의 ‘편 가르기’를 하고 있는 것.

‘부동산 정치의 대표적인 사례’가 바로 종합부동산세(종부세)이다. 올해 종부세 대상자 59만5000명 중 개인 주택분 종부세 과세 대상자는 50만4000명으로, 전체 주택 소유자(통계청 2018년 기준 1401만명)의 3.6%에 해당한다. 이러한 종부세 부과는 ‘배고픈 건 참아도 배 아픈 것은 못 참는 국민들의 속성’을 감안할 때 나머지 비종부세 대상자 96.4%에게는 오히려 통쾌함을 안겨줄 수 있다. 이러한 ‘부동산 정치’에 속는 사람들은 ‘부동산 지능지수(RQ, Real Estate Quotient)’가 떨어지는 사람들이다.

<부동산도 시장이다. 정부와 서울시는 공급을 제대로 하지 않았다>

문재인 대통령의 하명(下命)을 받드느라 여념이 없는 국토부는 서울 아파트 입주물량이 앞으로 3년 간 매년 4만3000가구 정도로 유지될 것이라 추정한다. 이 숫자를 근거로 “서울 집값 상승의 원인은 공급 부족이 아니다”라는 논리를 펴고 있다.

실상은 전혀 다르다. 서울 아파트 입주는 2015년 이후 올해까지 4년 연속 늘었다. 규제가 덜했던 2015~2017년 사이 아파트 인허가 및 분양이 많았기 때문에 2020년까지는 3만 가구 이상 입주가 이뤄지게 된다. 하지만 2021년 서울 아파트 입주는 2만1939가구로 올해의 절반에 그친다. 보통 분양 후 2년 정도 지나면 입주가 진행되므로 2021년 물량이 적다는 것은 최근 분양이 적었다는 의미다. 부동산 전문가들은 “정부 규제로 ‘새 아파트가 귀해질 것’이라는 불안감이 커지면서 매물은 줄었고 매수자들은 조바심을 내고 있다. 부르는 게 값이다 보니 가격도 계속 오른다"고 설명한다.

서울의 집값 상승의 일등공신은 박원순 서울시장이다. 박원순 시장이 시정을 맡은 이후시점인 2012년부터 2018년까지 7년간 서울에 공급된 새 아파트 준공 물량은 연평균 3만2680가구였다. 이전 7년간(2005~2011년) 연평균 준공 물량 3만8885가구에 비해 약 16% 줄어든 것이다. 서울의 아파트 수요는 연간 약 4만 가구로 추정되는데 매년 7000가구 이상, 7년간 누적 5만 가구 이상 공급이 부족했던 셈이다. 서울의 자체적인 새 아파트 수요가 약 4만 가구이고 최근엔 지방 사람들의 서울 수요까지 늘어나고 있는데, 정책은 공급 억제 위주로 가다 보니까 기존 새 아파트로 수요가 쏠리면서 가격이 빠르게 오르고 있는 것.

박원순 서울시장은 노후화가 진행된 주거지역의 재개발을 막고, 고층 건물도 짓지 못하도록 했다. 특히 아파트를 선호하는 젊은 세대들의 욕구에 부응하지 못했다. 한 부동산 전문가의 설명.

“부동산시장에서는 항상 ‘집 부족이 문제’가 아니라 ‘좋은 집이 부족한 게 문제’라는 점을 인식해야 한다. 서울에 있는 주택 중 대략 절반가량이 아파트다. 새로 집을 구하려는 30대들은 아파트 세대라서 일반 주택은 거들떠보지도 않는다. 이들이 원하는 것은 첨단화된 새 아파트인데 그런 물량이 턱없이 부족하다. 게다가 박원순 시장이 고층 건물을 짓지 못하게 막으니, 주상복합건물 같은 곳에서 공급하는 주거 물량도 줄었다. 그렇게 공급을 막으니 집값이 오를 수밖에 없다.”

<문재인 정부의 부동산 정책은 불평등, 불공정, 불의>

문재인 정부는 부동산 청약시장의 가점을 올리고 은행 대출을 조였다. 그러다보니 무주택자는 돈이 없어서 청약 자체에 도전하기 어려워졌다. ‘기회의 평등’에 역행한 것이다. 서울의 비싼 집은 오로지 ‘현금 부자’에게만 도전 기회를 주니 과정도 공정하지 못했다. 결국 부동산 양극화를 심화시켜 결과는 더욱 정의롭지 못하게 만들었다.

세금을 올리는 것도 결국 집값 상승에 일조했다. 양도세를 올리면 그 세금을 얹어 팔고, 보유세를 올리면 임대료에 전가하는 게 사람의 행동이다.

분양가 상한제는 더욱 엉터리 정책이다. 재건축 지역의 분양가를 낮추면 일단 분양을 받은 사람은 낮은 가격에 살 수 있다. 그가 낮은 가격에 분양받는 집은 곧 주변 시세를 따라 올라가게 되고 그는 엄청난 차익을 얻게 된다. 문제는 현행 청약 제도에서 비싼 집은 오로지 ‘현금 부자’만 살 수 있다는 것. 결국 분양가를 낮추면 조합원이 누려야 할 이익이 ‘현금 부자’에게로 옮겨가도록 하는 결과를 낳는다. 부자를 더욱 부자로 만들어주는 꼴이다.

문재인 정부는 여기에 자사고·특목고를 일괄 폐지하겠다고 밝혔다. 서울의 경우 자사고·특목고는 대부분 강북에 많다. 이걸 일괄폐지하면 강남 쏠림과 집값 양극화는 더 심해질 가능성이 크며, 벌써 대치동 등은 들썩거리고 있다.

<‘부동산 정치’를 하는 이유...속는 사람들이 바보다>

문재인 정부의 ‘엉터리 부동산정책’이 선거에서 심판을 받을 것이라는 신문 칼럼이 있었다. 여기에 대해 한 네티즌이 “기자님이 참 답답하다. 문재인 정부는 어차피 집을 가진 사람과 못 가진 사람을 구분해 놓고, 고가 주택 소유자에게는 세금 폭탄을 안기고 그 돈으로 무주택자에게는 현찰 배급을 하면 선거에서 이기게 된다.”고 설명했다. 그러한 측면에서 김수현 전 정책실장은 ‘부동산정책 설계자가 아니라 세금폭탄 설계자’라는 것이다. 나름 일리가 있다.

그렇다면 역대 정부 가운데 집값을 잡은 정부는 어느 정부였을까? 이명박(MB)정부가 바로 그 주인공이었다. 노무현 정부 당시 잔뜩 올랐던 집값이 반 토막이 난 경우도 있었다. 서울 강남의 도곡동에 있는 한 아파트는 2009년 19억 원까지 올랐다가 2012년 9억 원대로 떨어졌다. 이명박 정부는 수도권 그린벨트를 일부 해제해서 서민용 주택을 공급하는 일명‘보금자리 주택’을 내놓았다. 기존의 신도시보다 저렴하고, 거주환경도 좋기 때문에 크게 관심을 끌었고 집값 안정에 도움을 줬다. 박근혜 정부 당시에는 ‘대출을 받아 집 살 수 있다’며 부동산대출을 완화했는데, 당시 위험(?)을 무릅쓰고 집 장만을 한 30~40재는 지금 “그때 안 샀으면 어쩔뻔 했어. 문재인 정부가 집값 올려줘서 땡큐”를 연발하고 있다. (박근혜 정부를 싫어하면서 집을 사지 않은 사람들은 바보가 됐다)

반면에 문재인 정부는 매물이 나오기 힘들도록 양도세를 중과(최고 62%), 임대사업을 등록토록 하여 8년간 매물이 나오지 못하도록 하고, 분양가를 규제하여 재건축 물량이 나오지 못하도록 했다. 재건축을 하더라도 이익이 나면 50%를 정부가 가져가도록 하며, 1주택도 10년 보유이면 양도세 감면이었는데 그걸 없앴다. 이러니 기존 주택이나 신규 주택이나 모두 공급이 부족하게 됐다.

그런데도 문재인 정부는 집값 상승이 마치 ‘투기세력 즉 다주택자, 고가 주택 보유자, 특정 지역 거주자’라는 패러다임을 고집하면서 정치적 공격의 대상으로 삼고 있다. 그러면서 정부 보조금을 현찰로 받는 사람이 1,200만 명에 이를 만큼 ‘포퓰리즘 정책’을 펼치고 있다. 부동산을 활용한 전형적인 ‘소수 대 다수의 편 가르기, 부자 대 빈자의 대결 구도, 서울 강남 대 나머지 국민의 양극화’를 시도하고 있는 셈이다. 문재인 정부의 부동산 정책은 ‘진영 논리에 입각한 부동산 정치’가 분명하다.

부동산에 대한 해답은 나와 있다. 집값을 안정시키려면 공급을 늘려줘야 한다. 국민들의 지갑이 풍족해져 집을 살 수 있는 여력을 가지도록 경제성장을 이뤄내야 한다. 유동성(돈)이 부동산에만 쏠리지 않도록 기업들의 투자 물꼬를 터줘야 한다. 자사고와 특목고 등 교육정책이 부동산에 미치는 영향도 잘 살펴야 한다. 문재인 정부의 정책은 이러한 '경제원칙, 부동산시장의 원칙'을 부정하며 모두 반대 방향으로 가고 있다.

그런데도 부동산 문제에 관해서 진짜 화를 내야 할 원인과 ‘화풀이 대상자들’이 누구인지 모르는 사람들이 너무나 많다. 대통령의 ‘부동산 잡겠다’는 말에 현혹돼 박수를 보내는 사람들은 앞으로도 이미 ‘올라버린 집값’을 보며 계속 발을 동동 구를 가능성이 높다. 문재인 정부의 현 정책이 지속되는 한 서울 집값은 잡히기가 어렵기 때문이다. 제 발등을 찍는 줄 모르고 ‘문재인 대통령이 잘하고 있다’고 생각하는 30~40대들의 ‘부동산 지능지수(RQ)’는 도대체 얼마쯤 되는 것일까?