[9‧13대책] 조정지역 2주택자 겨냥 종부세 폭탄…참여정부 수준 뛰어넘어
[9‧13대책] 조정지역 2주택자 겨냥 종부세 폭탄…참여정부 수준 뛰어넘어
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조정대상지역 2주택 최고세율 3.2% 투기 차단 및 실수요자 보호
조정대상지역에 대해 9‧13 부동산대책을 발표하고 있는 김동연 부총리ⓒ뉴시스
조정대상지역에 대해 9‧13 부동산대책을 발표하고 있는 김동연 부총리ⓒ뉴시스

[시사포커스 / 김용철 기자] 9‧13 부동산대책은 서울과 일부 수도권 중심으로 단기간에 투기수여가 가세해 부동산 시장이 과열 조짐을 보이며 집값이 급등하자 급할 불을 끄기 위해 종부세 강화, 다주택자의 규제지역 내 신규 주택담보대출 금지 등이 핵심 골자다. 주택 임대등록 사업자에 대한 종부세·양도세 감면 등의 혜택은 사라지거나 축소된다. 정부는 이를 토대로 투기 차단 및 실수요자 보호에 나선다는 계획이다.

13일 '9·13 주택시장 안정방안'의 핵심은 역시 시장의 관심대로 종부세 강화다, 정부는 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 이상자에 대해 주택분 종부세 최고세율을 3.2%로 올리기로 했다. 투기수요가 가세해 서울과 수도권을 중심으로 집값 과열현상을 빚자 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행대비 +0.1~1.2%p 세율 인상하기로 한 것이다. 이는 노무현 참여정부 수준을 뛰어넘는 수치다.

◆서울 시가합계 30억원, 종부세 연간 717만원 늘어나

과표 3억이하(시가 기준 1주택 18억원 이하, 다주택 14억원 이하) 현행 0.5%에서 0.1% 상승한 0.6%p의 새율을 부과한다. 새로 신설된 과표 3~6억(시가 기준 1주택 18억~23억원, 다주택 14억~19억원) 현행 0.5%에서 0.4%상승한 0.9%p 인상된다. 94억초과(시가 기준 1주택 181억원 초과, 다주택자 176억원 초과)의 경우 현행 2.0% 보다 1.2%p 상승한 3.2%이다.

주택 보유자나 조정대상지역 2주택 이상자가 아닌 일반 대상자의 경우 과세표준 3억원(시가 기준 1주택 18억원 이하, 다주택 14억원 이하) 이하는 현행 0.5% 세율을 유지한다. 3억~6억원(시가 기준1주택 18억~23억원, 다주택 14억~19억원) 구간은 0.2%p 상승한 0.7%로 인상된다. 과표 6억~12억원 이하(시가 기준 1주택 23억~34억원, 다주택 19억~30억원) 구간의 세율은 현행 0.75%에서 1.0%로. 과표 12억~50억원(시가 기준 1주택 34억~102억원, 다주택자 30억~98억원) 구간의 세율은 현행 1.0%에서 1.4%로 인상된다. 과표 50억~94억원(시가기준 1주택 102억~181억원, 다주택자 98억~176억원) 구간의 세율은 현행 1.5%에서 2.0%로. 최고세율 구간인 과표 94억원 초과(시가 기준 1주택 181억원 초과, 다주택자 176억원 초과) 구간의 세율은 현행 2.0%에서 2.7%로 오른다.

이에 따라 조정지역 2주택 이상자의 종부세 부담은 과표 3억원(시가 합계 14억원) 기준 연간 50만원, 과표 12억원(시가 합계 30억원) 기준 연간 717만원(129%) 늘어날 전망이다. 1주택 보유자의 종부세 부담은 세율 상향으로 과세표준 3억원(공시가격 12억7000만원·시가 약 18억원)을 기준으로 현재 연간 종부세액 94만원에서 10만원 늘어난 104만원으로 오른다.

조정대상지역은 서울과 세종시 전역, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄2, 구리, 안양 동안구, 수원 광교, 부산 6개 지역(해운대, 연제, 동래, 부산진남, 수영구, 기장군), 대구 수성구 등이다.

과표 구간별 종합부동산 세율ⓒ국토부
과표 구간별 종합부동산 세율ⓒ국토부

◆2주택 이상 다주택자 규제지역 신규 주담대 금지

다주택자의 규제지역 내 신규 주택담보대출도 금지된다. 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지하되 추가 주택구입이 이사․부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외로 허용키로 했다. 예외허용 사유로는 △기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등) △기존주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)이다.

규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 다만 무주택세대가 주택구입 후 2년 내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용하기로 했다. 단 실거주 요건 등을 위반할 시 동 차주의 주택 관련 대출이 3년간 제한된다.

실수요자 보호 방안도 마련했다. 1주택 보유세대라도 규제지역 내 실수요 목적 주택구입에 어려움이 없도록 신규 주담대 허용(소득세법 등 준용)키로 했다. 현행 무주택세대와 동일한 LTV·DTI 비율이 적용된다.

이미 보유하고 있는 주택을 담보로 의료비, 교육비 등 생활자금 조달 목적의 대출을 받아 주택을 구입할 수 없게 된다.

생활안정자금을 대출받을시, 동 대출기간 동안은 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정체결해야 하고, 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 주기적(예 : 3개월)으로 확인해 주택구입 확인 시 대출을 즉각 회수하고, 주택관련 신규대출이 3년간 제한된다.

전세자금 대출 및 보증 요건도 강화된다. 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지(現 주택보유수와 무관하게 보증 제공)된다. 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증이 제공된다. 외벌이 가구(7천만), 맞벌이 신혼부부(8천5백만), 다자녀가구(1자녀 8천만, 2자녀 9천만, 3자녀 1억) 보금자리론 소득기준을 초과한 경우에는 보증요율이 상향된다.

주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율ⓒ국토부
주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율ⓒ국토부

◆주택임대사업자, 투기과열지구내 공시가격 9억원 초과 신규 주택담보대출 금지

주택임대사업자가 투기지역․투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다. 투기지역, 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 40%의 LTV 규제가 도입된다. 현재 금융회사가 통상 60~80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 부과해왔다.

조정대상지역에서 새로 매입한 주택에 대한 보유세, 양도세 중과 방안도 발표됐다. 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록 시 2주택은 일반세율 10%p, 3주택이상은 일반세율 20%p 양도세가 가산된다. 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세 합산 과세 대상이 된다.

등록 임대주택 양도세 감면 가액기준도 신설됐다. 임대개시 시 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용한다. 적용시기는 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용하며, 대책발표 전 매매계약 체결+계약금 지불한 경우 종전규정을 적용한다.

주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주택담보대출도 금지된다. 다만 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개ㆍ보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용된다. 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화해 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용 방지하기 위한 것이다. 만약 용도 외 유용시 대출금 회수 및 임대업관련 대출은 초대 5년간 제한된다.


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