“종부세 과표 조정 및 ‘공시가→실거래가’”…보유세 인상은 “자산불평등 해소”
“종부세 과표 조정 및 ‘공시가→실거래가’”…보유세 인상은 “자산불평등 해소”
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보유세 올려 부동산 시장 안정화 방점 찍어야..
종부세 문제, 시가 9억원 초과 주택 중, 종부세 피한 주택비율 ‘71.1%’
부동산 세제 개편은 ‘자산불평등 개선’…정권 초기가 ‘적기’
재정개혁특별위원회가 출범할 것으로 알려지면서 보유세 인상이 초미의 관심사가 되고 있다. @ 뉴시스
재정개혁특별위원회가 출범할 것으로 알려지면서 보유세 인상이 초미의 관심사가 되고 있다. @ 뉴시스

[시사포커스 / 강기성 기자] 재정개혁특별위원회가 출범할 것으로 알려지면서 보유세 인상이 초미의 관심사가 되고 있다. 특히 강남집값이 수그러 든 뒤 전체 부동산 시장을 안정화시키기 위해, 문재인 정부의 부동산 공약의 ‘방점’인 보유세를 인상해야 한다는 주장이 강하다. MB정부 이후 논란이 돼 왔던 종부세에 대한 의견들이 업계와 학계에서 고루 나왔다.

재정개혁특별위원회가 출범하면 과거 MB정부 때 내렸던 종부세에 대한 논의가 쟁점이 될 것으로 보인다. 지난 2008년 MB정부는 종부세 기준을 6억원에서 9억원으로 대폭 완화하고, 종부세율을 1~3%에서 0.5~1%로 낮췄다. 또 현재 공시가격이 10억원인(실거래가 13~14억원) 아파트에 부과되는 종부세는 25만원 수준에 불과하다.

◆ 참여연대 '시가 9억원 초과 주택 중, 종부세 피한 주택비율 ‘71.1%’'

보유세의 정상화를 위해서는 실거래가와 공시지가 간의 간극을 줄여야 한다는 지적이 가장 많다. 사실 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에서는 공시가격을 거래가 성립될 가능성이 가장 높은 가격으로 책정돼야 한다고 적시하고 있다.

한국지방세연구원에 따르면 종합부동산세의 경우 전 가구를 1가구 1주택자로 가정했을 때, 2017년 상반기 거래 아파트 중 실거래가 현행 9억원을 초과해 종부세 대상임에도 공시가격 적용으로 과세대상에서 제외된 주택이 71.7%에 달했다. 실거래가와 공시지가의 간극이 커지면서 종합부동산세 세부담액 축소 및 대상자 누락이라는 문제가 부각된다.

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 13일 오후 정부세종청사 기획재정부 기자실에서 열린 출입기자간담회에서 모두발언을 하고 있다. @ 기획재정부
김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 13일 오후 정부세종청사 기획재정부 기자실에서 열린 출입기자간담회에서 모두발언을 하고 있다. @ 기획재정부

참여연대는 "2017년 기준 실거래가 9억원 이상 서울 아파트 중 공시가가 9억원 미만 종부세 비과세 대상은 65.0%에 달하며, ‘보유세 정상화’를 시행했을 때는 34.8%로 줄어든다"고 밝혔다. 여기서 보유세 정상화란 ‘실거래가 적용’, ‘공정시장가액비율 100%’로 했을 경우를 말한다.

한 부동산 업계 관계자는 “2억원짜리 주택의 공시가격은 1억5000원인 반면, 52억짜리 주택의 공시가격은 11억원에 불과하다”며 “실제 박근혜 전 대통령의 삼성동 주택 공시 가격은 27억1000만원이었지만, 실거래가는 67억 5000만원에 달했다”고 말했다.

한편, MB정부 종부세 과표 6억원에서 9억원으로 증가한 정책에 대해 박주민 더불어민주당 의원은 '과표 6억초과~12억원이하 세율 0.75%에서 1%로, 12억원 초과~50억원 이하 1%에서 1.5%, 50억원 초과~94억원 이하는 1.5%에서 2%, 94억원 초과는 2%에서 3%로 상향 조정'하는 종합부동산세 법률 개정안을 대표 발의했다.

참여연대는 “곧 출범한 재정개혁특별위원회는 부동산 가격공시제도를 바로잡기 위해 공시가격을 실거래가 수준으로 끌어올리기 위한 로드맵을 제시해야 한다”면서 “공정시장가액비율을 폐지하고, 종부세의 세율을 참여정부 수준으로 정상화해야 한다”고 주장했다.

◆ "종부세 강화가 ‘자산불평등 개선’이다"…정권 초기가 ‘적기’

지난 7일 국회의원 회관에서는 박주민 더불어민주당 의원실 주관으로 ‘자산불평등 개선을 위한 종합부동산세 강화방안’ 세미나가 열렸다. 이 자리에 모인 세법관련 전문가들은 임대소득세 등 부동산 세제에 대해 여러 방안들을 내놨다. 특히 다주택자 건물의 실거래가와 공시지가와의 간극을 줄여야한다는 것에는 의견이 모아졌다.

이 자리에서 이선화 한국지방세연구원 연구위원은 “공시지가를 실거래가에 맞추는 것이 (실거래가에 따른) 보유세의 형평성을 맞출 수 있는 가장 효과적인 대책”이라고 강조했다.

이 연구위원은 “고액의 부동산이 저소득층보다 실거래가 반영비율이 더 낮다는 연구결과가 많기 때문에 부작용이 크진 않을 것”이라며 “MB정부 때 낮춰진 종부세율을 종전 수준으로 회복하는 것 등이 향후 몇 년간 실현가능한 접근이다”고 설명했다.

최승문 한국조세재정연구원 부연구위원은 “부동산 보유세는 지방재정에서 경제적으로 왜곡이 가장 적고 안정적인 확보 수단"이라며 ”실거래가 반영률 제고와 세율 인상 등을 통해 인상 가능하다“고 말했다.

그는 “현재 공시가격 실거래가반영률은 감소하고 있다”며 “과표 현실화를 위해 실거래가반영률과 공정시장가액비율(재산세 60%, 종부세 80%)을 높여야 한다”고 강조했다. 참여연대가 조사한 결과 실거래가 반영률은 공동주택은 2013년 69.9%에서 지난해 67.2%로 2.7% 떨어졌고, 서울시 아파트는 72.5%에서 65.6%로 6.9% 줄어들었다.

남기우 토지자유연구소 소장은 ‘공정시장가액비율 즉시 100%+공시가격의 점진적 실거래화‘라는 대안(전강수, 2018)을 제시했다. 남 소장은 이로써 ”재산세 종부세가 3.5배 늘어 2016년 기준 보유세가 2배 뛴다”며 “GDP 대비 보유세액은 1.62%가 된다”고 설명했다.

우리나라 GDP대비 민간보유 시가총액 규모는 GDP대비 5.1배이며, 부동산에서 차지하는 토지 시가가 60%로 OECD(41%)보다 20%가량 높다. 보유세율(0.156%)은 OECD평균 (0.435%)의 절반수준이다.

@ 참여연대‧경실련‧박주민 의원실
@ 참여연대‧경실련‧박주민 의원실

한편, 강남집값 안정세에 대해서는 전 정권에서 넘어온 부작용들이 8ㆍ2 대책 등으로 수그러드는 과정이라며 현 정부의 신속하고 과감한 보유세 인상 정책이 필요하다는 의견도 추가됐다.

정세은 참여연대 조세재정개혁센터 소장은 “작년해 건설사들이 분양 혼란과 부동산시장의 불확실성에 건설사등 물량 공급지연, 지난 2~3년 분양규제완화를 틈타 대규모 아파트 분양에 따라 올해부터 본격 입주에 들어가면서 ‘입주대란’, ‘역전세난’까지 발견됐다”며 “강남집값이 정부의 부동산 정책에도 초양극화 현상을 나타내고 있는 것은 정부 규제에 따른 한 채 보유 경향, 재건축 조합원 지위양도 금지로 거래 매물 축소, ‘오른다’는 전망에 따른 투자 때문”이라고 설명했다.

한편, 이정우 경북대학교 명예교수는 “과거 참여정부의 부동산 정책은 그 어느 정부보다 성과를 냈다”며 “정권이 힘이 있을 때, 지난 정권에 후퇴했던 우리나라 부동산 과세 정책을 확립하는 타이밍을 놓쳐서는 안 된다”고 조언했다.



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