정부 내년1월 신DTI 실시, 다주택자 추가대출 한도 축소
[시사포커스 / 강기성 기자] 금융당국은 지난 26일 가계부채 종합대책 후속방안 ‘금융회사 여신방안 선진화 방안’을 발표했다. 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화한 신 DTI가 도입된다. DTI가 기존 주담대에 대해 이자만(신규는 원리금) 들여다보는 것과 달리 신DTI는 모든 주담대 원리금에 ‘기타대출 이자/연소득’까지 반영한다. 주택담보대출을 보유한 차주가 추가대출을 받을 경우 한도가 절반 수준으로 줄어든다는 것이 골자다.
신DTI는 다주택자들을 대상으로 하기 때문에, 두 건이상 주택담보대출을 받을 때 원리금을 따지도록 하면서 종전보다 대출 한도가 줄어든다. 금융위원회는 평균 2억5809억원에서 2억2691만원으로 3118만원 줄어든다고 추산했다. 또 내년부터 금융사는 대출 심사시 1년 소득만 봤지만, 내년 1월부터 최근 2년 소득으로 확대한다. 다주택자의 경우엔 두 번째 신규 주담대부터 만기를 15년으로 제한해 신DTI가 산정된다. 이 경우 기존의 중도금‧이주비 대출이 있는 경우 이를 25년으로 나눈 뒤 차주의 부채에 포함시켜 신DTI를 계산한다.
차주 입장에서 대출기간은 길수록 유리하다. 연간 부담하는 금액이 줄어들고 대출가능 금액은 늘어난다. 거치기간은 대출기간에서 제외된다. 대출 원금을 만기에 한꺼번에 갚는 일시상환의 대출기간은 10년까지만 인정된다. 백두산 한투증권 연구원은 “현실상 주택담보대출 만기가 10년을 훨씬 초과하는 것을 고려하면 차주입장에서 일시상환 방식보다 분할상환 방식이 훨씬 유리하게 된다”며 “정부가 분할상환 방식을 유도하는 정책의 방향성을 보여준다”고 말했다.
반면 실수요자층이 많은 청년층(만 40세 미만)과 무주택자와 2030 직장인, 신혼부부(결혼 후 5년이내) 등의 대출한도는 늘어날 전망이다. 금융사는 이들의 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다 상향조정한다. 2년간 증빙 소득 확인의무가 배제하고 대출액을 산정할 때 이들의 미래소득을 감안한다. 또 (이사 등의 이유로) 2개의 주담대를 보유한 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주담대의 이자만 DTI에 반영된다. 2년안에 주택을 처분하고 대출도 갚을 경우 신규 대출 만기 15년도 적용하지 않는다.
한편, 은행 대출과 관련해 금융감독원에 따르면 올해 6월 정책모기지를 제외한 은행 주택담보대출의 전년동기대비 증가율은 7.5%였다. 또 8‧2대책, 6‧19대책, DTI 도입에 따른 은행 주택담보증가율 하락효과는 -2.05%였다. 이에 기반하면 은행 주담대 증가율은 향후 5.5%이하로 하락하는 셈이다. 백두산 한국투자증권 연구원은 “당국은 10월 25일 보고서에서 우리나라 전체 가계부채 증가율을 향후 5년간 연 8%수준으로 관리한다고 했다”며 “가계부채 증가율 8%가 정책모기지를 제거한 은행 가계대출 증가율 4%와 정확히 일치된다”고 말했다.
2018년 하반기에는 총부채원리금상환비율(DSR)이 추가도입된다. 채무자가 1년동안 갚아야하는 마이너스 통장까지 모든 대출의 원금과 이자를 소득대비 비교해 계산한 수치다. DSR은 2금융권에서는 2019년 2분기에 도입된다. 신DTI와 달리 DSR은 관리지표로 강제성은 없다. 당국은 고DSR 대출이 차지하는 비중을 내년 4분기에 특정 목표 아래로 관리할 전망이다.
강기성 기자
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