실제 은평뉴타운의 경우 용적률이 150%, 판교는 159%에 불과해 서울.수도권의 금싸라기 땅에 짓는 아파트치고 용적률이 너무 낮고, 기반시설 설치비용이 커 분양가 상승의 빌미가 됐다는 비난이 많았다.

3일 전문가들은 앞으로 이 두가지 조치가 제대로 시행된다면 주택시장 안정에 보탬이 될 것으로 보고 있다.

◇ 분양가 인하 얼마나 될까 = 올해 분양한 판교신도시의 경우 광역교통시설 설치비용이 전체 사업비(7조9천680억원)의 23.6%인 2조3천524억원에 이른다. 가구당 평균 8천만원의 간선시설 비용을 부담한 꼴이다.

앞으로 이 돈을 정부 등 지자체가 나눠 부담한다면 그만큼 분양가가 떨어진다.

용적률이 높아지면 땅값이 싸져 분양가는 더 내려간다. 예컨대 신도시 조성원가가 평당 1천만원짜리 토지의 경우 용적률이 160%면 건설업체에 공급되는 땅값이 평당 625만원이지만 용적률을 200%로 높이면 공급 가격을 평당 500만원으로 평당 125만원으로 낮출 수 있다.

아파트 분양가로 따지면 평당 63만원, 32평형 아파트의 경우 2천만원이 떨어지는 셈이다.

토지공사 관계자는 "기반시설 설치비용과 용적률은 분양가에서 차지하는 부분이 크기 때문에 두 가지가 병행 시행된다면 분양가는 상당부분 낮출 수 있다"며 "용적률이 높아지면 토지 감정가가 올라가 이 금액이 100% 분양가 인하로 반영되진 않는다해도 수도권 인기 지역의 경우 분양가를 가구당 5천만-1억원 정도까지도 낮출 수 있을 것"이라고 말했다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "정부의 세부안이 나와봐야 알겠지만 이번 조치가 제대로 시행되면 분양가가 지금보다 20-30%는 떨어질 것"이라며 "인천 검단신도시를 비롯해 2기 신도시중 아직 주택공급이 안된 경기도 파주, 김포신도시 등까지 확대 적용할 경우 평당 800만원대 공급이 가능하지 않겠느냐"고 말했다.

◇ 주택공급 얼마나 늘까 = 다가구, 다세대 주택의 건축 규제를 완화하면 장기적으로 주택 공급 가구수도 늘어날 전망이다.

도심지 저소득층의 주거안정 역할을 해왔던 다가구, 다세대 주택은 2002년 이후 주차장법과 일조권, 이격 거리 등 건축기준이 강화되면서 공급이 기하급수적으로 감소했다.

서울시에 따르면 다세대 인허가 건수는 2001년 7만601가구에서 2002년 10만418가구로 늘었다가 2003년 2만9천152가구, 2004년 7천258가구, 2005년 6천631가구로 크게 감소했다.

다가구 주택 역시 2001년 2천996가구(동), 2002년 3천604가구이던 것이 2003년에는 1천330가구, 2004년 585가구, 2005년 337가구로 큰 폭으로 줄었다.

따라서 이번에 건축규제가 대폭 완화될 경우 다가구.다세대를 합해 연평균 1만-1만5천가구 이상은 공급될 수 있을 것으로 전문가들은 보고 있다.

최근 분양물량이 거의 사라지다시피한 오피스텔도 난방 등 건축규제가 풀릴 경우 공급 물량이 크게 확대될 전망이다.

또 신도시 용적률 상향으로 공급 가구수도 크게 증가할 전망이다.

판교의 경우 부지 281만평에 평균 용적률 164%를 적용해 주택 2만9천300여가구가 들어섰으나 이보다 부지가 2.1배 정도큰 분당(594만평)의 경우 용적률이 185%로 높아 공급 가구수는 이보다 3.3배 많은 주택 9만7천600여가구를 지었다.

건설산업연구원 박용석 박사는 "서울 용적률이 400%까지 허용됐던 91-98년에는 주택 증가율이 2.11배 증가했으나 300% 시대에는 1.73배, 250%로 강화되면서부터는 1.22배로 축소된 것으로 나타났다"며 "용적률 상향은 공급 물량 증가에 직접적인 효과를 발휘할 것"이라고 전망했다.