LTV‧DTI 대출규제 강화·조합원 전매제한…“거품빠지면 실소유자 중심”
[시사포커스 / 강기성 기자] 공덕 SK 리더스뷰 청약이 높은 경쟁률을 보이며 마감됐다. 8‧2부동산 대책에 따라 시세차익을 노린 수요가 상당부분 빠진 것으로 보이며, 공덕지역이 투기과열 지역으로 과다청약이 예상했던 만큼 ‘거품’의 유무에 따른 실수요자의 비율은 뚜껑을 열어봐야 안다는 예상도 나온다.
17일 금융결제원에 따르면 공덕 SK리더스뷰는 분양가(84㎡) 3.3㎡당 평균 2358만원에 195가구(특별공급 제외) 모집에 총 6739명이 몰려 34.6대 1의 경쟁률을 나타냈다. 공덕 SK리더스뷰는 마포구 중심지인 공덕 5거리 근처에 위치해 있고, 2분거리인 공덕역에는 4개의 지하철 노선이 연결돼 있어 재건축‧재개발 투자자들의 주목을 받았다.
◆ 대출규제로 매매수요 빠질 듯…분양가 거품?
공덕SK리더스뷰의 현 분양가 2358만원이 8‧2부동산 대책 전에 설정된 가격으로 거품이 반영됐다는 해당 지역의 평가가 나오고 있다. 과거 지역 철거시절부터 지내왔던 조합원 한 명은 “처음에 주변 부동산 전문가들은 이 곳 분양가를 1800만원 가량으로 내다봤지만 이번 청약에서 제시된 2358만원은 아현, 공덕지역 재개발 중 최고 수준”이라며 “8월 부동산 대책이전 높게 설정된 것이 원인인 듯하다”고 평가했다. 그는 또 “마포지역이 8‧2부동산 대책에 따라 투기과열지구로 지정되면서 투자목적 수요자들이 상당부분 빠진 상태라, 청약 경쟁률이 높다고 값어치로 환산하기는 어려울 것”이라고 말했다.
동일한 맥락에서 8‧2 부동산대책의 핵심인 LTV‧DTI 축소로 인해 투기성 대출액을 줄이고 이에 따라 가격 거품이 줄었다는 것은 업계의 전반적인 중론이다. 실수요자의 중도금, 잔여금대출 등의 문제가 남았지만 결과적으로 거주지를 목적으로 비용을 준비해 온 거주목적의 수요자들이 분양 시점까지 남을 것이라는 전망이다.
이와 관련해 공덕SK리더스뷰가 위치한 마포지역은 투기과열 지역으로 주택담보대출을 한 건이상 보유한 경우 LTV‧DTI 비율이 분양가의 40%로 제한되고, 다른 주택에 담보대출이 있으면 유형, 대출만기, 금액과 상관없이 LTV‧DTI 비율 30%로 재조정된다. 주택을 보유한다고해도 1세대 2주택 이상인 보유자는 양도목적으로 분양을 받게 되면 양도소득세율(현행 6~10%)에서 10%p(3주택 이상 보유자 20%p)로 늘어나는 규제도 남아있다. 반면 공덕SK리더스뷰의 최소 면적인 전용면적 84㎡저층 기준 최저분양가가 7억4910만원이기 때문에 서민기준 6억원을 넘어 실수요자들 중 서민층 무주택 세대에는 따라 LTV‧DTI비율이 50%로 10%p 완화되는 혜택은 없다.
◆ 재건축‧재개발 조합원 전매제한규제→ 실수요자 증가?
공덕SK리더스뷰는 8‧2부동산 대책에 따라 재개발‧재건축 조합원의 분양권 전매제한규제가 적용되는 첫 재건축‧재개발 지역이기도 하다.
인근 부동산 사업자 A씨는 “첫 조합이 만들어질 당시 조합원은 총 108명이었는데, 현금 청산하고 나간 조합원을 빼면 일반분양은 255세대가 남았다”며 “부동산 대책에 따라 조합원이 분양받은 63세대는 실거주민이 된다는 점에서 매매용도 분양은 확연히 줄어들 것”이라고 말했다. 그는 아울러 “공덕SK리더스뷰는 오는 2018년부터 시행되는 재건축초과이익환수제에 해당하지 않는다”며 “부동산 정책이 나오기 전, 전매면에서 최적의 조건이었다는 점에서 투자를 염두에 둔 분양 조합원들은 답답한 입장이 됐다”고 말했다.
한편, 인근 주민 B씨는 “SK공덕리더스뷰는 용적률을 최대로 받기 위해 임대비중을 최근 마포지역 재건축 주택중 가장 높게 잡았다”며 “총 472세대 중 151세대가 임대주택으로 보통 주상복합은 임대주택을 많이 끼게 되면 가격이 떨어지게 된다”고 덧붙였다.
강기성 기자
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