고분양가 소송 잇딴 패소…기금 낭비 논란까지 어수선

▲ 수십여 년간 임대아파트의 강자로 군림해 온 부영이 높은 분양전환가와 임대료로 입주민들의 반발을 사면서 주력 사업인 임대 사업에서 이미지가 극도로 악화되고 있다. 사진은 지난 2011년 대법원의 분양전환가 판결을 앞두고 입주민들이 대법원 앞에서 기자회견을 하는 모습. ⓒ임대아파트전국회의 부영연대

임대 아파트 사업으로 질주를 거듭, 재계 20위권 내에 진입한 조용한 강자 부영건설이 잇단 편법 분양 논란에 임대료 과다 측정 논란에까지 휩싸이며 안팎으로 어수선한 상태를 맞고 있다.

20일 건설업계에 따르면 부영은 최근 높은 임대료와 분양 전환금에 대한 소비자들의 불만이 이어지면서 줄소송을 당하는 한편, 주택기금을 받아 임대 아파트 사업을 하면서 분양 전환을 이용해 편법으로 분양을 하고 있다는 의혹을 받는 등 주력 사업인 임대 아파트 사업에서 거센 역풍을 맞고 있다.

지난 9일 청주지방법원 민사합의12부(부장판사 송영환)은 임차인 510명이 임대아파트 분양 전환금이 과다 산정됐다며 부영주택을 상대로 제기한 부당이득금 반환 청구 소송에서 원고 승소 판결한 것도 이 같은 흐름의 결과다.

재판부는 “부영주택이 건설원가 산정 기준을 잘못 적용해 분양 전환금이 과다하게 산정됐다”며 1인당 1000만원, 총 51억원의 이득금을 반환하라고 판결했다. 이 사건에서 부영은 2009년 8월 5년 간의 임대 의무기간이 지나자 임대주택법 시행규칙에 따라 표준건축비(택지비+건축비)를 바탕으로 가구당 1억1400만~1억1600만원에 분양했지만, 임차인들은 분양 전환가가 지나치다며 소송을 제기했다.

이뿐 아니라 업계에 따르면 현재 높은 임대료나 분양 전환금 대한 불만으로 부영이 피소당한 소송은 전국적으로 120여건에 달하고 있는 것으로 알려졌다. 지난 4월에는 제주지방법원 제2민사부(부장판사 유석동)에서 입주자 2300여명이 ㈜부영주택을 상대로 제기한 600억원 대의 ‘초과분양대금에 대한 부당이득금 반환 청구소송’ 첫 공판이 열리기도 했다.

이처럼 대부분 소송들은 부영이 원가에 비해 분양 전환가를 지나치게 비싸게 책정하고 있다는 불만에서 비롯된다. 2013년부터 본격적으로 시작된 부영 상대 임차인들의 소송은 청주를 비롯해 경남 김해에서도 원고 승소 판결이 나왔다. 2011년 대법원이 LH 관련 소송에서 공공임대주택의 분양전환가격 건설원가 산정은 실체 건축비를 적용해야 한다고 판결한 바 있다.

올해 1월 창원지법도 부영아파트 15차 입주민 257가구가 낸 소송에서 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 창원지법은 같은달 16차, 17차 입주민이 제기한 소송에서도 입주민 손을 들어 줬다. 확정판결은 아니지만 법원 판결 역시 부영이 우월적 지위를 이용해 과도한 이익을 챙겼다는 쪽으로 무게 중심이 기우는 모습이다.

◆이중근의 세발자전거론 빛 발했지만...
부영은 분양 시장 호황기이던 1990년대 말에서 2000년대 초반에도 안정적인 세발자전거를 빗댄 ‘세발자전거론’을 외치던 이중근 회장의 철학에 따라 임대주택 사업에 주력해 왔다. 이를 통해 안정적인 임대료 수입을 올려온 부영은 타 건설사들이 불황과 부동산 경기 하락으로 줄줄이 파산하던 것과 달리 막대한 자금력을 거머쥐며 재계에 두각을 나타내고 있다.

부영은 1998년부터 2002년까지 5년간 해마다 주택 1만여 채를 공급했고, 이들 임대주택이 분양 전환하는 5~10년 사이에 자산 가격이 껑충 뛰어 1조5000억~2조원에 달하는 차익을 거뒀다.

이 차익이 다시 투자금으로 투입돼 부영은 2011년부터 두드러진 성장세를 보였다. 부영은 1983년 회사 창립 후 23만여 가구를 공급해왔는데 이 중 18만 가구가 임대주택이고, 그중 4만8000가구를 분양했다.

부영은 이런 방식으로 2012년에 순이익 3328억원, 이익잉여금 8700여억원을 거뒀다. 이는 건설업계 수위를 다투는 현대건설의 2012년 순이익(3470억원)이나 대림산업의 순이익(4889억원)과 어깨를 겨룰 수 있는 실적이다.

2014년에는 매출 1조7938억원, 영업이익 1377억원, 당기순이익 461억원을 기록, 영업이익률 7.68%로 현대엔지니어링(7.18%), 현대건설(5.52%), 서희건설(4.31%) 등을 따돌리고 건설업계 1위를 차지하는 기염을 토했다. 

▲ 안정성을 중시한 세발자전거론으로 유명한 이중근 부영 회장은 타 건설사들이 일반 분양에 집중할 때 안정적인 수익을 내는 임대사업에만 올인해 꾸준한 수익을 내 왔다. 하지만 최근 이중근 회장은 주택기금의 지원을 받아 내는 수익으로 서민들로부터 이익을 편취하고 있다는 거센 비난에 직면한 상태다. ⓒ뉴시스

◆주택기금 몰빵 받아 고분양가?
문제는 이처럼 LH와 함께 임대아파트의 대명사로 알려진 부영이 무주택 서민들의 주거 안정에 기여하는 것이 아니라 국민주택기금의 지원을 받고도 오히려 “서민들의 등골을 빼먹고 있다”는 불만이 여기저기서 터져나오고 있다는 점이다.

국민주택기금은 서민 주거 안정을 위해 국민주택과 임대주택 건설을 하는 주택사업자들에게 자금을 지원해주는 용도로 조성됐다. 가구당 최대 9000만원 이내에서 10년~20년 간 저리에 대출을 해준다. 이에 따라 부영은 임대 아파트를 지어 한 가구당 필요한 공사비의 35%(3500만~4000만원)를 주택기금에서 지원받았다.

하지만 그 정도가 지나쳤다는 것이 업계의 지적이다. 부영의 주택기금 지원 규모는 1993년부터 2004년까지 11년 간 1위였다는 조사 결과에 따라 국정감사에서 특혜 의혹이 제기되는가 하면, 1983년도 창업 이래 2003년 말까지 2조8404억원의 대출 지원을 받았다. 1999년 부영이 받은 사업자금은 5033억원으로 다음 순위인 R건설(464억원)보다 10배나 많았다. 한동안 전체 지원금의 절반을 부영이 가져가기도 했다.

부영은 국민주택기금으로 지원받은 금액을 분양 대금을 받아 털어내고 있지만, 이 과정에서 높은 분양 전환가에 대한 불만이 봇물 터지듯이 제기되고 있는 상태다. 주택기금으로부터 절반에 가까운 자금을 지원 받아 임대아파트를 건설한 후 분양 전환을 희망한 입주자들이 고스란히 상환한 셈인데, 그 가격이 지나치게 높다는 불만이다.

◆높은 임대료에 지역 사회까지 반발
임대료에 대한 불만도 날이 갈수록 그 수위가 높아져 가고 있다. 2014년 부영이 공급한 여수 ‘웅천 부영사랑으로’ 2077가구는 59㎡가 보증금 1억2000만원에 월 임대료 37만원, 84㎡는 보증금 1억7000만원에 월 임대료 52만원이다. 1년 전 같은 여수 내에 공급한 같은 평형보다 임대료가 거의 2배에 육박해 지역 사회에서 불만이 고조된 상태다.

남양주 월산 부영사랑으로 역시 공공임대라는 점을 감안하면 메리트가 없다는 평가가 나올 정도로 임대료가 과다책정됐다는 불만이 제기된다. 59㎡는 가구당 1억2000만원의 보증금에 월 임대료 14만5000원이고 전세는 1억4500만원이다. 84㎡는 1억6500만원의 보증금에 월 임대료 14만5000원, 전세는 1억9000만원이다. 하지만 도보로 10분 거리에 있는 그랜드힐2차 84㎡전셋값은 1억8000만원 선이다. 일반 분양 아파트와 별 차이가 없다.

여기에 임대주택 입주자는 임대주택법에 따라 1년 마다 계약을 갱신해야 하는데, 임대사업자는 계약 갱신시 연 5% 이내에서 임대료를 올릴 수 있다. 해마다 5%를 부영이 인상할 경우 84㎡ 전세 입주자는 2년차 950만원, 3년차 991만원을 올려줘야 한다. 4년차부터는 매년 1000만원이 넘는 돈을 추가 보증금으로 내야 한다.

이렇다 보니 ‘월산 부영사랑으로’는 지난 5월 2292가구 공급에 불과 29가구만 주인을 찾았다. 같은 달 경남 양산 물금지구 역시 1365가구 공급에 90가구만 들어왔고, 4월에는 여수 웅천지구에서 2076가구를 공급했지만 1694가구나 남았다. 포항원동은 840가구 공급에 616가구가 미분양으로 남았다.

특히 여수 웅천지구의 임대료는 시민단체가 나서 반발하기도 했다. 사단법인 여수시민협은 “부영주택이 웅천지구 임대 아파트의 임대료를 지나치게 높게 책정해 입주를 희망하는 시민들의 원성을 사고 있다”며 “자기 돈 크게 안 들이고 정부 혜택(국민주택기금)을 받는 부영이 기금 이자까지 임대료에 포함하는 몰염치한 주택 사업을 하고 있다”고 지적했다. 사상 최악의 전세난이 이어지고 있지만, 높은 임대료에 대한 평판이 부영의 발목을 잡고 있는 셈이다.

이 지구들이 도심과의 접근성이 현저히 떨어지고 공공택지지구로서의 생활편의시설도 현저히 부족하다는 점도 참담한 수준의 청약률을 기록한 한 원인으로 지목된다. 한 거주자는 “월산지구가 있는 화도읍은 남양주에서 서울 접근성이 가장 떨어지는 곳”이라면서 “경춘선 마석역 이용도 쉽지 않고, 주변에 마땅한 생활편의시설도 없는 상황에서 보증금 1억6000만원에 월세 57만원을 낼 세입자를 구한다는 것은 어려운 일일 것”이라고 말한 것으로 알려졌다.

특히 ‘월산 사랑으로’는 현재 주거 환경이 지속적으로 개선되고 있어 나중에 시세가 상승할 가능성이 점쳐지고 있는데, 5년 임대가 아닌 10년 임대라는 점에서 추후 분양 전환가가 지나치게 높아질 가능성마저 제기되고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “10년 임대주택이 들어선 지역의 개발 정도에 따라 10년 후 분양가가 예상보다 훨씬 비싸질 수 있다”고 전망했다.

더구나 이 지구들에 들어간 주택기금은 월산지구 1694억원을 비롯, 4개 단지에 총 5030억원인 것으로 추산되고 있다. 부영이 사람들로부터 매력을 느끼게 하지 못하는 못하는 입지와 시설을 갖추고 상반기에만 5000억원이 넘는 주택기금을 갖다 썼다는 비판에서 벗어나지 못하고 있는 상황인 셈이다. 부영 측은 현재는 완판됐다는 입장이지만, 처참한 수준의 청약률은 서민들이 부영의 임대 아파트를 바라보는 시선을 반영하고 있다는 평가가 나온다. 

▲ 분양전환가 뿐 아니라 일반 분양 아파트와 별 차이 없는 높은 임대료도 이미지 악화의 주범으로 꼽힌다. 여기에 주택기금을 지원받고도 입지와 시설을 고려하지 않아 물량을 쏟아낸 탓에 20%에도 미치지 못하는 청약률이 나오는 등 혈세 낭비 우려가 더해지고 있다. ⓒ임대아파트전국연대

◆주거 안정 시키랬더니…편법 분양 논란
‘임대의 탈을 쓴 분양’이라는 편법 분양 논란마저 부영에 직격탄을 날리고 있다. 부영주택은 2009년 남양주시 진전읍에서 10년 공공임대인 ‘진접 사랑으로 부영’ 아파트를 공급하면서 최초로 ‘확정 분양가’ 방식을 도입했다. 이는 임대 의무 기간의 절반인 입주 5년 이후의 분양 전환 가격을 미리 확정하고, 이 방식을 택한 계약자들에게 분양대금의 약 77%를 입주 때까지 미리 받는 방식이다.

업계는 이를 일종의 이면 계약으로 보고 있다. 예를 들어 85㎡형 확정 분양가가 2억3500만원으로 책정되면 부영은 분양받는 사람에게 법에 따라 산정한 임대보증금 1억6000만원과 5년치 월세(월 44만원)를 할인한 2000만원을 한꺼번에 내도록 했다. 분양 전환 시점에 연간 임대료 상승분으로 지급한 3200만원을 뺀 2300만원만 더 내면 아파트는 입주자 소유가 된다.

미래의 집값을 입주자 모집 시점에 정하고 돈을 주고 받는 일종의 ‘선물 옵션’인 셈이다. 원래 10년 공공임대의 경우에는 분양 전환 시점에 주변 시세를 반영한 감정가를 기준으로 분양가를 정해야 한다.

이 방식으로 부영주택이 계약한 곳은 경기도 평택시 ‘평택 청북 사랑으로 부영 1·2·3·5차’(3310가구), 충남 천안시 ‘천안 청수 사랑으로 부영’(449가구), 경북 경산시 ‘경산 신대부적 사랑으로 부영 1·2차’(880가구), 제주 제주시 ‘제주 삼화 사랑으로 부영 1차’(324가구) 아파트 등 수 천여 가구가 넘는다.

얼핏 보기에는 건설사와 입주자 모두 윈윈하는 전략으로 보이지만 문제는 역시 이 같은 이익의 원천이 국민들의 세금에서 나온다는 점이다. 정부는 택지개발 사업시 공공임대주택 건설업체에 택지 조성 원가보다 싸게 주택 건설 용지를 제공하고, 세금 감면, 기금 저리 대출 등 각종 지원을 한다.

하지만 이처럼 편법으로 임대주택을 분양해버리면 서민 주거 안정이라는 본래의 정책 취지가 달성되기는커녕 일부가 공공 자금을 독차지하는 결과를 낳는다. 공공임대주택 건설업체에 각종 혜택을 주는 건 목돈 없는 세입자가 다달이 내는 임대료 부담을 완화하기 위한 것인데, 결국 분양 아파트에 공적 자금을 지원하는 모양새가 되기 때문이다. 이는 특정 기업에 특혜를 준다는 의혹으로까지 연결될 가능성이 높다.

한 중견 건설사 관계자는 이에 대해 “사업비를 빨리 회수하기 위해 임대 아파트를 미리 분양하는 일종의 꼼수”라며 “요즘 공공임대주택을 짓는 건설사들이 대부분 진행하는 업계의 관행”이라고 말했다. 다른 업계 관계자는 “건설사가 향후의 임대주택 매각 차익을 미리 확정하고 임차인의 분양 전환 가격 변동 리스크를 없애주겠다며 이익금을 조기에 회수한 것”이라며 “제도의 허점을 노린 임대의 탈을 쓴 사실상의 분양”이라고 말했다.

◆안전 논란에 브랜드 교체 요구까지 어수선
이 같은 상황에서 회사 안팎으로도 악재도 연달아 발생하고 있다.

올해 들어서 위례신도시 부영아파트 신축 현장에서는 2건의 사망 사고가 발생했다. 1월에는 고소 작업대 탑승 근로자가 천장에 깔려 사망했고 2월에는 근로자가 갈탄 가스에 질식 사망했다. 밀폐 공간 작업 시 착용하는 호흡용 보호구를 미착용해 발생한 사고라는 게 부영 측의 설명이다.

이에 이기권 고용노동부 장관은 지난 4월 신축 현장을 찾아 관리 실태를 점검하기도 했다. 한 건설업계 관계자는 “같은 현장에서 한 달에 한 번씩 잇따라 사망 사고가 발생했다는 것은 안전에 대한 회사 인식 자체에 문제가 있는 것”이라며 “근로자들 사이에서는 위례 부영 현장에서는 일하지 말자는 분위기까지 조성되고 있다”고 말했다.

아울러 지난달 30일 고용노동부가 발표한 2014년 환산재해율에서 부영주택은 1위라는 불명예를 안기도 해 현장 안전에 대한 우려도 커진 상태다. 환산재해율이란 사망자는 5배, 일반 재해는 1배수로 해 산정한 재해율로 부영주택의 환산재해율은 두산건설, 호반건설 등을 제치고 1위를 차지했다.

야심차게 뛰어들었던 제주시 면세점 입찰에서도 결국 탈락했다. 새 먹거리를 찾아나선 이중근 부영그룹 회장은 롯데·신라 등과 함께 제주시 면세점 사업권 쟁탈전에 뛰어들었지만, 롯데면세점에 밀려 탈락했다. 유통업계의 관계자는 “회장까지 전면에 나선 부영이었지만 면세점 ‘큰손’ 롯데의 아성을 넘지 못했다”면서 “부영의 면세점 특허권 획득 실패는 기업의 한계를 드러내고 자존심만 구겼다”고 말했다.

브랜드 가치를 둘러싼 논란도 점입가경이다. 최근 오는 12월 입주 예정인 위례 부영사랑으로 입주민들은 부영 고유의 한글 브랜드와 원앙 이미지를 교체해달라고 요구해 부영을 고민에 빠뜨리고 있다. 부영 측은 “2006년 이후 줄곧 사용한 브랜드를 당장 교체하기는 쉽지 않다”는 입장이지만, 입주민들의 움직임이 알려지면서 다른 입주민들까지 임대 아파트의 대명사로 굳어진 부영 브랜드를 원치 않는다는 움직임으로 확산될 조짐을 보이고 있다.

부영 측은 주상복합아파트 브랜드 ‘애시앙’을 사용하는 것도 검토하고 있는 것으로 알려졌지만, 이마저도 다른 분양사업장의 요구나 다른 임대아파트 주민들의 반발 가능성이 만만치 않게 제기될 것으로 전망돼 녹록치 않다. 아파트 브랜드가 곧 집값이 되는 최근 트렌드 속에서 내부의 브랜드 교체 요구 움직임을 단순한 해프닝으로 보는 것은 지나친 방심이 될 것이라는 전망도 나온다. [ 시사포커스 / 김종백 기자 ]

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