탁상 정책의 결정판, 애꿎은 서민들만 ‘울상’

참여정부가 강도 높게 추진하고 있는 주택 정책, 지금까지의 정책으로는 소득의 양극화와 부동산 버블을 막을 수 없다고 판단한 대한민국 최고의 ‘브레인’들의 합작품. 그러나 서민들에게 희망의 불씨가 되겠다던 강력한 정책수행의 의지가 무색할 정도로 그에 대한 효과는 ‘글쎄올시다’ 오히려 빈대 몇 마리 잡으려다 초가삼간 다 태우는 형국이 되어버린 듯한 최근의 주택 시장의 모습 속에서, 참여정부가 기대했던 모습으로 흘러가고 있는지, 그리고 그들이 꿈꾸는 이상적인 사회로 정립되고 있는지 의심치 않을 수 없다. 무엇이 잘못되었는지, 어디서부터 잘못 되었는지. 만약 잘못한 것이 없다면 정부의 시기상조적인 판단실수에서 비롯된 것인지, 최근의 주택 시장을 바라보고 있는 대다수의 국민들은 연일 한숨만 짓고 있다. ◆ 시작부터 ‘잘못된 만남’ 정부가 강력하게 추진하고자 하는 주택 정책. 그러나 왠지 열심히 비빈 흔적은 있으나 맛은 없는 비빔밥 같은 분위기다. 그리고 허점 또한 너무도 많아 보이는 것이 정부의 정책이라고 하기에는 다소 무리가 있어 보이는 측면이 있다. 부동산 투기는 크게 부동산 경제 전반에 걸친 제도적 미비와 주택 수급상의 불균형, 시장의 투기적 심리, 정책 당국의 정책능력 부재와 도덕적 해이 등 4가지 요인에 의해 발생한다고 할 수 있다. 먼저, 제도적 미비에 관해서는, 한국의 경우 무엇보다도 장기간에 걸쳐 투기적 부동산 거래에 대한 거래 투명성과 보유세 등 세제 정비 미비로 인해 불법적 탈세에 의한 과다 투기차익이 가능하였다. 다음으로 주택수급 불균형 문제에 관해서는, 주택공급이 주택 수요에 아직 미치지 못하고 있다는 점을 들 수 있는데, 이는 주택보급률과 주택소유율의 두 가지 관점에서 논쟁이 있다고 할 수 있다. 즉, 부동산 투기가 끊이지 않고 발생하는 이유가 주택 총 공급이 총수요에 비해 절대적으로 부족하기 때문인지(보급률 차원), 아니면 주택 총수급량은 대체로 균형을 이루고 있지만 주택 소유가 일부 계층에 편재돼 있기 때문인지(소유율 차원) 따져볼 필요가 있다. 그러나 관련 업게 전문가들의 대부분은 현재까지의 정부의 행태를 지켜봤을 때 이러한 사안들을 종합하여 심사숙고해서 내린 정책이라 할지라도 현실과는 동떨어진 ‘탁상정책’이라는 의견이 지배적이다. ◆ 정부가 내 놓은 주택정책 크게 네 가지로 요약해 볼 수 있는데 먼저 ‘무주택 서민 주거안정 지원 정책’을 들 수 있다. 그 내용으로는 ▷ 국민주택기금을 통한 서민주거 안정 지원자금을 확대. 주택 구입자금 예산 5천억원 증액(1.5→2.0조)하고 주택 구입자금 금리를 소득계층 내지 주택 구입가액별로 차등화 하여 지원. 생애 최초 주택 구입자금 지원 재개하고 저소득층 전세자금 대출금리를 영세민 전세자금은 3.0 → 2.0%, 근로자 전세자금 5.0 → 4.5%로 인하. 또한 공공택지 지구내 개발이주자 전세자금 지원도 확대. 당해 사업으로 이주하는 전체가구의 지원금리를 3 → 2%로 인하하고 지원금액은 3천만원(지방)~4천만원(수도권)으로 증액. 두 번째로 제시한 ‘공공임대주택 건설 확대’의 내용은 ▷ 정부는 국민임대주택의 원활한 공급을 위해 환경적 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제예정지를 활용해 국민임대단지(현재 60개소, 1,900만평)를 추가 확대할 계획. 국민임대주택특별법 적용 지역의 면적 기준을 현행 최대30만평에서 최대 50만평 규모로 확대하고 30만평 초과분에 대해서는 국민임대주택 비중을 현행 50%에서 40%로 낮추고, 10%p 물량은 중형 임대 등으로 건설할 계획. 또한 국민임대주택 지원 확대를 통한 입주자 부담을 완화하기 위한 정책으로 입주자 부담을: 건설비의 10~40% → 10~30%로 경감. 세 번째로 ‘민간임대주택 활성화 정책’을 들 수 있는데, 주요 골자는 ▷ 10년 장기 민간 건설임대주택을 활성화해 장기 자금운용이 가능한 재무적 투자자가 중심이 되는 SPC의 사업 참여를 유도. 사업 참여 SPC에 대해 취,등록세 감면, SPC 지급배당 소득공제 등 세제혜택을 부여. 장기임대주택 건설시 당해 용도지역 용적률의 20%까지 인센티브를 제공할 계획. 또한 주공,한국토지신탁 등 공공참여 확대로 민관경쟁 유도해 주공의 자체개발 택지에 85㎡ 초과 임대주택 건설 허용하는 방향으로 개선을 추진. 마지막으로 ‘주택시장 안정화 정책 에서는 ▷ 주택 수요 정책과 공급 정책의 두 가지 측면으로 살펴보았을 경우, 주택 수요정책은 투기수요 억제를 위한 세제합리화를 추진. 부동산소유에 상응하는 보유세를 부과해 투기수요를 억제하고, 부동산가격 상승에 따른 투기적 이익은 양도세 강화를 통해 철저히 환수하는 방향으로 정책을 추진. 주택공급정책을 살펴보면 수도권 신규택지 확보 등 공급을 확대하고 국공유지 활용, 기존 택지지구 인접지역 통합개발 등 충분한 신규택지를 확보하는 정책을 추진 중. 또한 기존 도심지역을 광역적으로 개발하되, 공공이 주도할 경우 규제완화 등 인센티브 제공 등이 있다. 앞서 언급한 네 가지의 정책골자를 들여다 봤을 때, 현재까지의 성과를 떠나서 정부의 정책이 왜 실효성을 거두지 못했는지는 전문가들조차 의견이 분분한 상태다.
◆ 노무현 대통령 “절대 안 바뀐다” 노무현 대통령은 지난달 19일 “(부동산) 세금제도는 노무현 정권이 끝나도 안 바뀐다. 바꿀 수가 없다”고 말했다. 노대통령은 “몇개 지역에서 투기하는 사람들에 의해 전국의 부동산이 춤추고, 그래서 경제를 심각한 상황으로 몰아갈 수 있는 일을 정부가 어떻게 그냥 보고 있을 수 있느냐”고도 했다. 청와대 중소기업인 오찬간담회에서 ‘좋은 정책도 국민이 믿지 않으면 백약이 무효’라며 한 말이다. 그러나 그런 구상이 ‘거품논쟁’으로 비화되는 데는 부담을 느끼는 기류다. 후반부의 핵심적 문제의식들이 ‘거품론’에 휩쓸리면 본말이 전도될 수 있기 때문이다. 하지만 노대통령의 언급처럼 부동산 시장에 대한 청와대의 의지는 강력해 보인다. 지난달 4일 정문수 경제보좌관이 ‘거품’ 우려를 처음 제기한 이후 청와대 브리핑을 통한 ‘부동산 특별기획’ 등으로 정부의 의지를 미심쩍어하는 시장과 줄다리기를 벌이는 상황이다. ◆ 무조건 ‘강남’ 이기 때문에 싫다? 현 정부는 강남 주택시장을 규제 대상으로만 보고 있다는 지적을 받고 있다. 심지어 보수층 일각에선 정부가 ‘서울대’ ‘재계’와 함께 ‘강남’에 적대감을 갖고 있다는 주장까지 한다. 강남 아파트 초고층화와 재건축 규제 완화 등 공급정책을 펴야 한다는 주장은 정부 내에서 아예 설 자리가 없다. 특히 강남 주택시장 문제는 ‘시장 친화적’인 방법으로 접근하지 않는 한 근본적 해결책을 마련할 수 없다고 강조하고 있으며, 주택가격을 안정시켜야 한다는 논리를 적용시키기 어려운 상위계층이 거주하는 지역이므로 재건축 사업지에 소형주택과 공공임대주택을 강제로 할당하는 것은 바람직하지 않다는 것이 지배적인 의견이다. 무엇보다 강남 재건축단지에 소형평형·임대주택을 의무적으로 짓게 하는 ‘사회적 혼합(Social Mix)'은 계층간 갈등을 더욱 부추길 가능성이 높다. ‘소셜 믹스’는 인접 계층간에 시도하는 것이 바람직하며, 최(最)상위계층과 서민계층의 혼합을 목표로 할 경우 오히려 계층간 갈등은 심화할 것이다. ◆ 판교 신도시 정책도 사실상 ‘꽝’ 얼마 전 ‘판교 신도시 축제(?)가 화려하게 폐막 되었다. 정부가 공개적으로 추진한 ’판교 로또축제‘ 이것만 보더라도 현 정부가 추진하고 있는 정책의 방향이 의도한 방향과는 전혀 다른 방향으로 가고 있다는 것을 반증하는 대목이기도 하다. 단적으로 한 가지 예를 들자면, 판교 신도시의 분양가 상한제 아파트를 분양받는 무주택 서민은 분양 받는 순간 1억원 가량의 시세차익을 공짜로 얻는 셈이다. 이것은 정부가 무주택 서민에게 판교 신도시 아파트를 민간 시세로 매입할 수 있도록 1억원 가량의 주택구입 보조금을 그냥 지급해 주는 것이나 마찬가지로 공익성과 형평성에 심각한 문제점이 있다고 할 수 있다. 그런데 정부 주택공급 정책의 목적이 무주택 서민의 주거생활 안정을 꾀하는 것에 있는 것인데 무주택 서민의 재산 형성을 목적으로 하거나 주택구입 보조금 지급을 목적으로 하지 않는다는 점을 감안하면 현재와 같은 분양가상한제 아파트 저가분양 방식은 근본적으로 문제가 있는 것이다. 뿐만 아니라 국가는 택지개발촉진법에 의해 특정 개인의 토지를 수용해 그 개발이익을 다른 개인에게 주는 특혜를 제공한다는 점에서 택지개발촉진법의 기본 목적에서 벗어나 심각한 위헌적 소지가 있게 되는 것이다. ◆ 현재까지의 부동산 정책 평가 ‘많이 어설퍼’ ‘본의로 사람을 해치든, 본의 아니게 사람을 해치든 사람을 해치는건 마찬가지다’라는 말은 과정적인 측면이 아닌 결과적인 측면의 강조를 나타내는 말이다. 정부의 정책 역시 마찬가지다. 어떠한 의미로 출발했던지 결과물이 ‘쓰레기’일 경우 그에 따른 피해는 고스란히 국민들이 떠안게 된다. 경북대 국제통상학부 이정우 교수는 이번 참여정부 부동산 정책에 대해 “보유세 강화 거래세 인하라는 부동산 세제정책의 방향 자체는 올바른 것이지만, 부동산 투기 대책을 투기의 결과에 대한 과세인 세제만으로 한정해서는 곤란하다. 이 점에서 참여정부의 공약이었을 뿐 아니라 국민들의 지지가 가장 높은 아파트 분양원가 공개를 정부 스스로 번복한 것은 가장 크게 반성해야 할 점이다. 또한 지니계수에서도 알 수 있듯이 완전한 불평등 상태로 치닫고 있는 토지와 주택의 편중 소유문제를 방치하고서 투기대책을 세우는 것은 어불성설이다.”라고 언급한 뒤 “실질적 실 소유를 제외한 1가구 2주택 이상에 대해 원칙적 소유제한의 원칙을 비롯해, 국공유지 확대 등 부동산 공공성을 확립할 중장기 정책을 추진해야 한다.”고 자신의 의견을 피력하기도 하였다. 더불어 이 교수는 “부동산 정책과 세제정책의 첫출발점이라 할 부동산 소유 거래 통계 확립과 실 거래가 과세기반 확립 문제에서 참여정부가 의미 있는 정책과 제도화를 시도한 것은 평가할 만하다.”고 의견을 밝힌 뒤 “한발 더 나아가서 부동산 소유 거래 통계를 예를 들면 물가통계처럼 상시 공개하도록 제도화할 필요가 있으나, 이에 대해서는 아직까지 구체적인 성과가 없이 유야무야 되고 있다. 실 거래가 과세 기준 확립문제도 ‘1세대 1주택 비과세’의 벽을 넘어 일정한 액수까지는 과세 후 소득공제하는 방식의 ‘주택양도소득공제제도’를 도입해서 보다 확립한 실 거래가 과세 기준을 세워야 할 것이다. 10.29 조치 후 종합부동산세가 ‘종합구멍세’로 전락한 가장 큰 책임은 바로 정부였다.” 라고 정부의 미지근한 태도에 강력한 일침을 날리기도 하였다. 그리고 8.31 대책에 대해서도 강하게 비판 하였는데, “부동산 정책이 건설회사, 관료, 언론 등 부동산투기로 불로소득을 거머쥐고 있는 ‘부동산 5적’의 손에서 놀아나는 현실은 참여정부가 역대정권과 근본적인 정책차이를 보이지 못하고 있는 진정한 이유라 할 것이다. 과연 참여정부가 부동산 정책을 경기부양 수단으로 삼아온 역대정권과 근본적으로 다른 정책을 편다고 볼 수 있는 지는 의문이다. 실제로 참여정부가 국토균형발전이란 명분으로 추진하는 기업도시, 혁신도시 등의 각종 개발정책과 판교신도시에 이어 내놓은 송파신도시 건설 정책은 과거 정권의 개발정권과 아무런 차이를 발견할 수 없다.”고 근본적인 정부의 문제점에 대해 아쉬운 모습을 드러냈다.
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